Евгения Локтионова, директор компании UTG

В США в ответ на жилищный кризис превращают в малоэффективные торговые центры в многофункциональные жилищные комплексы. Один из примеров такой успешной реконцепции – трансформация в Массачусетсе торгового центра Woburn в жилой комплекс Woburn Village на 350 квартир.

Возможна ли такая ситуация в Украине? Уверена, что нет. Если посмотреть на Америку, там много заброшенных ТЦ. Вы видели такие у нас? Конечно же нет. Соответственно, у нас нет предпосылок для переноса американского опыта реконцепции ТЦ в жилые комплексы. Просто сравним статистику. По данным глобальной платформы бизнес-аналитики Statista, в данный момент в США порядка 3,54 млрд кв.м торговой недвижимости, из которых около 1,92 млрд кв.м находится в торговых центрах. Для сравнения – сейчас в Украине на долю торговых центров приходится лишь около 6 млн кв.м. Даже с учетом разницы в населении и размеров наших стран, на сегодняшний день мы еще далеко не достигли такого насыщенности торговой недвижимости как в США. К тому же, если посмотреть на Массачусетс и другие американские города, там строились ТРЦ впритык друг к другу. В результате началась нездоровая конкуренция и каннибализм, когда объекты "съедают" друг друга.

В Украине ситуация абсолютно другая. Да, объективно во время войны у нас выросла вакантность. На сегодняшний день на рынке Киева она примерно 20%. Но это "средняя температура по палате", в качественных торговых центрах объем свободных мест не более 5-7% площади. По факту у нас нет неэффективных ТЦ, которые нужно срочно перестраивать в жилую недвижимость поскольку они исчерпали свою торговую функцию.

С другой стороны, на мой взгляд, и у нас есть торговые центры, которые могут быть оптимизированы и трансформированы в многофункциональные объекты. Например, можно эффективные площади на одном-двух этажах оставить под торговлей, а остальное пустить под офисы или различные социальные направления: школы танцев, английского языка и т.д. Хороший пример – ТЦ Сильвер Бриз, который из ТЦ стал торгово-офисным центром.

Кроме этого, в Украине может возникнуть интересная ситуация, когда какой-нибудь ТЦ можно отдать под учебное заведение, которое пострадало из-за войны. В таком случае, важно не забывать, что, меняя функционал объекта под социальные нужды, нужно пользоваться чисто юридическими подходами. Но это точечные случаи.

Если же оценивать недвижимость с перспективой на послевоенное восстановление, то через год после окончания войны практически везде будет нулевая вакантность. В украинских ТРЦ начнется массовая ротация арендаторов, на место старых и неуспешных ритейлеров будут ставить новых операторов. Уже сейчас ведутся переговоры с несколькими крупноформатными универмагами. И таких новых арендаторов будет много, запомните это.

Более того, по опыту уже нескольких пережитых кризисов могу с уверенностью сказать, что в Украине первой всегда восстанавливается торговая недвижимость. Да она уже сейчас почти восстановилась, несмотря на то что страна все еще находится в активной фазе боевых действий. Поэтому я уверена, что после окончания войны первой начнет развиваться как раз торговля, на втором месте – жилье, потом – склады, и лишь на последнем месте будут офисы. Почему такая очередность? Все просто. Для развития офисной недвижимости нужно, чтобы компании возвращались в страну. Здесь все будет зависеть от экономической политики – льготного налогообложения, хорошей инвестиционной среды и отсутствия коррупции. Торговля же сама себя сможет восстанавливать, ведь всем брендам нужен рынок для развития, со стороны крупных западных ритейлеров существует спрос на большие помещения. Поэтому уверена, когда завтра по окончанию войны у нас появятся крупные операторы, начнется настоящая конкуренция, все поймут, что украинский рынок еще очень "сырой" и начнет чувствоваться даже недостаток торговых площадей.