Жилищные товарищества могут перезапустить в Украине через отдельный закон - Шуляк
В Верховной Раде рассматривают возможность создания отдельного законопроекта, который позволит модернизировать такой инструмент решения жилищного вопроса украинцев, как жилищные кооперативы, сообщила председатель парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.
Она напомнила, что внедрение этого инструмента при условии его модернизации было предусмотрено недавно принятым законопроектом №12377 "Об основных принципах жилищной политики", однако во время подготовки документа ко второму чтению рабочая группа, занимавшаяся его доработкой, пришла к выводу, что жилищно-строительные товарищества (ЖСТ) нужно вынести в отдельный законопроект.
"Действующая в Украине модель жилищных кооперативов и в целом существующие схемы привлечения средств будущих собственников не дают инструмента, который бы системно и безопасно помогал украинцам решать жилищный вопрос через совместное строительство. Поэтому предлагается ввести новую организационно-правовую форму — жилищно-строительные товарищества (ЖСТ) как неприбыльную альтернативу коммерческому девелопменту, приближенную к европейскому опыту", — отметила Шуляк.
Согласно январскому отчету "Финансирование жилищного строительства: новые модели", подготовленному гражданской сетью "Опора", все распространенные в настоящее время в Украине финансово-организационные модели первичного рынка, предусматривающие посреднические механизмы, имеют системные недостатки и юридические уязвимости. По словам Шуляк, это делает инвесторов зависимыми от ошибок или "гонки за прибылью" со стороны посредников.
"Теоретически для совместного строительства мог бы подойти потребительский кооператив, но действующие общие правила для кооперативов не обеспечивают надлежащей защиты людей, которые объединяют деньги на строительство, что уже подтверждено случаями злоупотреблений. Именно поэтому авторы отчета предлагают модель, которая передает контроль тем, кто вкладывает средства и планирует жить в построенном жилье", — отметила Шуляк.
На практике, подчеркнула она, этот инструмент должен действовать по принципу "собственные ресурсы на собственные нужды": общество становится заказчиком строительства, что позволяет не платить за девелоперскую наценку и часть сопутствующих расходов, а также обеспечить прозрачный сбор и целевое использование паевых взносов под контролем всех участников. Участники сами будут утверждать смету и выбирать генподрядчика, а график взносов должен быть жестко привязан к этапам строительства.
Финансирование ЖСК должно быть сочетанием прямых паевых взносов и поддержки различных источников: собственных сбережений, привлеченных кредитных средств (как паевых взносов), а также грантов государственных и местных программ в качестве целевой поддержки участникам. Как отмечают авторы отчета, важный акцент — разрешить использовать жилищные сертификаты "єВідновлення" в качестве взносов в ЖСТ.
"Подобная практика уже применяется при использовании государственной ипотеки "єОселя" — как первый взнос украинцам разрешить использовать жилищные сертификаты "єВідновлення", которые они получили в качестве компенсации за уничтоженное жилье", — отметила Шуляк.
Среди предложенных настроек модели — жесткая целеность средств (все поступления должны идти в целевые фонды), запрет использовать имущество ЖСТ в качестве залога или обращать взыскание на актив общества из-за долгов отдельных участников, а также неприбыльный статус и запрет распределения доходов между участниками. Дополнительно в качестве элемента финансовой устойчивости предлагается разрешить проектировать часть нежилых помещений в собственности ЖСТ — например, до 30% — для аренды, а доходы направлять на обслуживание и реновацию здания.
"Обновление законодательства о жилищных кооперативах является неотъемлемой частью жилищной реформы, принятие которой было условием получения средств по программе Ukraine Facility. Поэтому для нас это вопрос времени. Отдельный профильный закон будет определять статус, порядок создания, деятельности и прекращения ЖСТ и устанавливать базовые принципы: баланс интересов, стабильность строительства и равенство правил для участников", - подчеркнула Шуляк.