Предотвратить кризис на первичном рынке недвижимости поможет выстраивание партнерских взаимоотношений между девелопером и инвесторами - мнение
Выстраивание партнерских отношений между девелопером и инвестором поможет предотвратить кризис на рынке первичной недвижимости, считает управляющий частными инвестициями Юрий Уланов.
«Основная проблема на рынке первичной недвижимости в Украине - недостаточное количество конечных потребителей. Ситуация усложняется и внешними факторами, так как спрогнозировать дальнейшее развитие событий достаточно сложно», - сказал он в ходе дискуссии "Доходная и инвестиционная недвижимость 2022", проведенной RED community.
По его словам, цены на первичном рынке в 2021 году выросли по ряду проектов до 50%. "В основном, двигателем рынка являются инвесторы, приобретая друг у друга недвижимость. Бывали случаи, когда с этапа котлована до ввода в эксплуатацию квартира сменила пять инвесторов", - сказал Уланов.
Однако, по его словам, бизнес-модель, предполагающая переуступку до ввода в эксплуатацию, дала трещину из-за резкого скачка цен. "За деньги, вырученные от переуступки инвестиционной квартиры, на данный момент можно купить только котлован. В бизнес-сегменте есть случаи, когда перепродажа предлагается уже ниже цены отдела продаж", - сказал Уланов.
По словам эксперта, к началу 2022 года часть инвесторов приняла решение пока не продавать имеющуюся недвижимость, предполагая, что при росте цен подорожает и готовая недвижимость. Другая часть вышла в кэш и смотрит не только на развитие внешней ситуации, но и на действия девелоперов. Их решение о дальнейшем инвестировании будет зависеть от темпа строительства до предлагаемых условий входа/выхода из инвестиций.
"Переуступка – болезненная история в целом по рынку. Это инструмент, который позволяет прогрессировать инвестору - он принимает решение о выходе на необходимом ему этапе из проекта и выбирает другие. Но часть застройщиков блокирует возможность переуступки, делая инвестора заложником ситуации", - сказал Уланов.
По его словам, рынок профессионализируется, и уважением пользуются те проекты, где девелопер предоставляет прогноз цен на всех этапах строительства. "Девелоперы оценивают переуступку от 1 до 9%. Не всегда понятно, чем обоснован этот процент со стороны девелопера. Если он включает функции брокера, поиск покупателя - это одна история, если только оформление – другая. К тому же завышение платы за переуступку существенно отражается на конечном потребителе, что в целом является негативным фактором для развития рынка", - считает Уланов.
Эксперт подчеркнул, что инвесторы желают, чтобы девелоперы воспринимал их как партнеров, так как они разделяет риски проекта. "Там, где девелопер создал условия для своих партнеров, создал комьюнити инвесторов, там и успешнее стартуют и реализуются проекты. Если есть хорошая коммуникация, то удобнее переинвестировать в проект того же девелопера", - отметил эксперт.
В прошлом году личный инвестиционный портфель Уланова превысил $25 млн, партнерский - более $58 млн, в планах на 2022-й удвоить объемы инвестиций. "Прогнозируемую сумму инвестиций мы формируем на основе заявок нашего круга инвесторов, их не стало меньше. Однако работу с рядом девелоперов мы вынуждены пересмотреть в связи с изменениями условий сотрудничества, которые существенно влияют на прибыль инвестора", - сказал Уланов.