Необходимо устранить правовую коллизию относительно паевых взносов для строительств, начатых в 2021 г. - мнение
Необходимо устранить правовую коллизию в отношении паевых взносов для строительства, начатого после 1 января 2021 года, считает Украинская ассоциация девелоперов.
"Необходимо устранить законодательную коллизию и четко закрепить, что по объектам строительства, сооружение которых начато до 1 января 2021 года и которые по состоянию на указанную дату не были приняты в эксплуатацию, а договоры об уплате паевого участия между застройщиками и органами местного самоуправления по состоянию на 01.01.2021 г. не были заключены, уплата паевого участия не начисляется и не осуществляется. Это будет соответствовать первоначальному замыслу законодателя ликвидировать квазиналог и стимулировать развитие строительной отрасли", - прокомментировал глава правления ассоциации Евгений Фаворов агентству "Интерфакс-Украина".
Он напомнил, что в 2019 году власти официально признали, что долевое участие превратилось в источник коррупции, и поэтому был принят закон №132-IX о его отмене. Подобное решение способствовало снижению стоимости жилья и должно было стать инструментом стимулирования инвестиционной активности в отрасли. Но де-факто отрасль столкнулась с практикой, когда громады требуют, в том числе через суд, выплаты паевых взносов и для проектов, разрешение на строительство которых получено до этой даты, а само строительство начато позже. В частности, департамент экономики и инвестиций Киевской городской госадминистрации (КГГА) является истцом в 152 судебных делах о взыскании с заказчиков строительства денежных средств паевого участия. Как писало агентство "Интерфакс-Украина", по состоянию на 1 марта в судах разных инстанций на рассмотрении было 106 таких дел для введенных в 2020-2022 годах объектов на около 1,59 млрд грн.
По оценке экспертов Ассоциации девелоперов, при отмене долевого участия была выявлена законодательная коллизия, создавшая этот правовой пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Это прямо признал и Верховный суд в решении от 20 июля 2022 года по делу №910/9548/21, где указано: "Закон №132-IX не регулирует вопросы долевого участия в случае, когда строительство объекта начато после 1 января 2021 года". В то же время, предоставляя собственное толкование этих правоотношений, суд фактически отошел от сути и намерения законодателя, который заключался в полной ликвидации долевого участия как квазиналога на недвижимость.
14 мая 2025 года по делу №320/44099/23 Верховный суд окончательно подтвердил, что изменения в порядок привлечения и использования паевых взносов, принятые Киевсоветом в 2019-2020 годах, являются противоправными и недействительными. То есть данным решением суд подтвердил, что нормативное основание, использовавшееся для начисления паевого участия городскими властями с 2019 года, заключения соответствующих договоров или выставления финансовых требований, является противоправным, то есть незаконным.
"Кроме юридически необоснованной позиции городских властей стоит обратить внимание на еще один важный аспект. Город уже получает от девелоперов и покупателей жилья миллиарды гривень в форме построенных и переданных в коммунальную собственность объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры", - подчеркнул Фаворов.
По подсчетам ассоциации, только в Киеве в восьми проектах пяти компаний - ее членов уже создана инженерная, транспортная и социальная инфраструктура на более 5,6 млрд грн. Общая же стоимость всей инфраструктуры, которую девелоперы города построили за годы работы, исчисляется десятками миллиардов гривень, сообщил глава объединения.
Многие из этих активов передаются на баланс в том числе городских предприятий, которые не только получают их бесплатно, но и в дальнейшем получают стабильный доход, взимая плату с жителей за обслуживание построенных сетей. Но происходящее сейчас - попытки доначислить паевой взнос задним числом - только ухудшает и без того сложную ситуацию наиболее острого жилищного кризиса за всю историю независимой Украины, отметил он.
По оценке экспертов Украинской ассоциации девелоперов, подобные практики вызывают рост цен на жилье, поскольку создается двойная, непрогнозируемая финансовая нагрузка на предприятия, которые вынуждены закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра.
"Эти расходы невозможно спрогнозировать в рамках бизнес-модели, поскольку национальное законодательство прямо запрещает инструмент долевого участия. Отдельную ответственность в этой ситуации несет политическое руководство страны, которое публично отчиталось перед избирателями об отмене долевого участия и улучшении инвестиционного климата. Однако на практике это оказалось декларативным жестом, который лишь частично получил реальное правовое воплощение. То, что мы наблюдаем сегодня, прямо противоречит заявленным государством целям дерегуляции, поддержки строительной отрасли и обеспечения доступного жилья", - подчеркнул Фаворов.
По мнению экспертов ассоциации, ситуацию можно исправить, устранив законодательную коллизию и четко закрепив то, что по объектам строительства, возведение которых начато до 1 января 2021 года и которые на эту дату не были приняты в эксплуатацию, а договоры об уплате паевого участия между застройщиками и органами местного самоуправления в то время не были заключены, уплата паевого участия не начисляется и не осуществляется.
Украинская ассоциация девелоперов основана в 2023 году. Члены ассоциации реализуют проекты, которые составляют 26% рынка Украины и 93% рынка столицы.
