Сложности с получением градостроительных условий и ограничений являются одним из ключевых коррупционных рисков в жилищной отрасли – исследование

Сложности с получением градостроительных условий и ограничений (ГУО) назвали ключевым проблемным этапом для запуска проектов 35% респондентов, сообщили в Украинской ассоциации девелоперов (УАД) по результатам ежегодного исследования "Административные барьеры в жилищном строительстве".

Градостроительные условия и ограничения (ГУО) – документ с базовыми параметрами будущего строительства: допустимой высотностью, плотностью застройки, отступлениями от красных линий, границ участка, требованиями к благоустройству, озеленению и другими планировочными ограничениями. Фактически ГУО определяют, что именно и в каких пределах можно проектировать на конкретном земельном участке.

По результатам исследования, среди более десяти факторов, сдерживающих реализацию девелоперских проектов, именно сложности с получением ГУО заняли первое место (35% респондентов). Также в топе админбарьеров – сложности в земельных и имущественных отношениях (30%), нестабильность разрешительных документов/отмена третьими лицами (24%), сложности с получением техусловий (22%).

"ГУО остаются одним из самых чувствительных этапов для строительства. Формально это должен быть понятный документ – цифровая выписка из генерального плана с параметрами будущего объекта. Впрочем, на практике именно на этом этапе девелоперы часто сталкиваются с ручным режимом управления, из-за чего сроки затягиваются, появляются необоснованные положения и отказы, а одни и те же нормы трактуются по-разному. Для рынка критически важно иметь понятный механизм апелляции", – отметил глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.

Проблемность процедуры ГУО подтверждают не только данные отрасли, но и выводы Национального агентства по вопросам предотвращения коррупции. В проекте Антикоррупционной стратегии на 2026-2030 годы НАПК отмечало, что существующий порядок получения исходных данных на проектирование создает условия для коррупционных злоупотреблений и незаконной застройки, а законодательные подходы к выдаче ГУО должны быть системно пересмотрены.

Кроме того, в своем отчете НАПК также указывало, что ГУО, которые формально должны повторять требования градостроительной документации на местном уровне на конкретный земельный участок, на практике предоставляются местными чиновниками "в ручном режиме", что создает возможности для затягивания процедур, необоснованных отказов или манипуляций с содержанием ограничений.

В УАД отмечают, что результаты исследования также фиксируют дефицит доверия к местному уровню принятия решений. По данным опроса, уровень доверия к государственной власти среди респондентов относительно выше, чем к местной – 5 из 10 возможных баллов у государственной против 3 баллов у местной. В целом девелоперы скорее положительно оценивают изменения в регулировании за последние четыре года: 16% считают, что безусловно улучшилось, 51% – скорее улучшилось, 11% – не изменилось, 13% видят, что скорее ухудшилось, и только 9% – безусловно ухудшилось. В то же время реформа ГАСИ в ГИАГ получила одну из самых высоких оценок среди измеряемых в исследовании показателей – 7,04 балла из 10.

"ГИАГ уже подтвердила свою действенность как реформированный орган государственного архитектурно-строительного контроля и надзора. Для рынка важно, чтобы там, где есть противоправный отказ или блокирование процесса на местах, существовал понятный и независимый механизм апелляции, пересмотра. Это вопрос справедливых правил игры", – добавил Фаворов.

В Ассоциации подчеркивают, что местные власти должны сохранять свою роль в формировании градостроительной политики, утверждении документации и определении развития территорий. В то же время в случаях, когда уполномоченный орган безосновательно отказывает в выдаче ГУО или не принимает решение в установленный срок, бизнесу необходим инструмент защиты законного проекта.

"Отрасль требует создать механизм апелляции в случаях противоправных отказов. О том, чтобы забирать полномочия у громад здесь нет и речи. Должен быть предохранитель от бездействия или злоупотреблений. Если проект соответствует законодательству и градостроительной документации, он не должен блокироваться месяцами. Для таких случаев нужен независимый и понятный механизм апелляции", – подчеркнул Фаворов.

Стратегическим решением для сферы называют полную цифровизацию и автоматизацию формирования ГУО. НАПК в своих рекомендациях также определяло автоматизацию управленческих решений и трансформацию аналоговой процедуры предоставления ГУО в цифровую как один из ключевых инструментов минимизации коррупционных рисков. В Ассоциации подчеркивают, что поскольку девелоперский рынок больше реформированному государственному надзору, то механизм апелляции через ГИАГ может быть хорошим промежуточным решением до полной автоматизации ГУО. В УАД считают, что уменьшение коррупционных рисков в процедуре ГУО, создание понятного механизма апелляции и дальнейшая цифровизация процедур будут способствовать запуску новых жилых проектов и соответственно увеличению предложения жилья для тех, кто в нем нуждается, то есть военных, ВПО и других категорий, которым предоставляются льготы для его приобретения.