Игорь Никонов: Киеву нужна муниципальная полиция
Эксклюзивное интервью почетного президента ООО "К.А.Н. Девелопмент" Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина" (часть 2)
Вопрос: Как ваша компания прошла через кризис?
Ответ: Я никогда не был жадным. Мы всегда имеем запасной вариант. Это либо заемное банковское финансирование, либо беру партнеров и предлагаю им выгодные условия, мне так легче. Да, я понимаю, что теряю в прибыли, но я не теряю спокойный сон. Для меня начать и не сделать – даже на примере той же Respublika, хоть я никогда там не был владельцем, а только девелопером – это психологическое напряжение. Хотя вины моей нет, и продаж там еще не было, но все равно незаконченный объект.
Вопрос: Вы как девелопер потеряли на этом проекте?
Ответ: Конечно.
Вопрос: Вам не заплатили за работу?
Ответ: Часть заплатили, но есть долги, которые не закрылись. Хотя я понимаю: кто бы его ни купил, все равно без нас не достроит.
Вопрос: В этом же районе Вагиф Алиев планирует развивать крупнейший торговый центр в Украине, не будут ли они конкурентами?
Ответ: Конечно, будут, если он действительно это построит, но это еще не "ближний свет". Гигантомания – это хорошо, такие люди нужны на рынке, они его двигают вперед. Но это очень нелегко. Я, например, категорически не лезу в торговую недвижимость, потому что это огромные деньги, у меня их нет, и я даже не знаю, где их взять. Разница между мной и другими девелоперами в том, что они сначала заходят, а потом думают, где взять, а я сначала думаю, где взять, а потом захожу. Любая концепция имеет право на жизнь, но конкурентами они будут 100%.
Вопрос: Вы используете на проекты собственные средства, или берете займы?
Ответ: У нас есть кредитные деньги, также используем рефинансирование с продаж квартир.
Вопрос: А какую долю занимают кредитные средства?
Ответ: Около 10%. На хорошие проекты нужен стартовый капитал, потом идет рефинансирование. Но у нас есть абсолютно четкая договоренность – если мы продали хоть одну квартиру, то мы точно закончим эту очередь. Для меня это принципиальный вопрос, чтобы никто не сказал, что я кого-то обманул. И, конечно, есть поддержка партнеров.
Вопрос: А с кем больше всего вы работаете?
Ответ: Честно говоря, мы все больше сейчас выходим на собственное обеспечение проектов. Партнерство – всегда нелегкий процесс. Мне больше нравится "свободное плавание". Есть партнеры, к которым я всегда могу обратиться, и они помогут. Я всегда предлагаю условия, которые для них выгодны. Но сегодня мы пытаемся больше самостоятельно работать.
Вопрос: У вас в портфеле есть офисная недвижимость. Как вы сейчас оцениваете состояние этого рынка и не считаете ли необходимым продавать эти активы?
Ответ: Как считается стоимость офисной недвижимости? Годовой доход умножается на мультипликатор, приемлемый конкретной стране. У нас он составляет 5, а в Англии – 20. То есть наша недвижимость в четыре раза дешевле, чем в Англии, пусть она даже в 10 раз лучше. Поэтому сегодня продавать нет никакого смысла. А рынок аренды стабилен на самом деле. Он стал лучше, чем в 2015 году, потому что там был вообще провал, ну и настроили много. Плюс – сегодня качественные офисные центры все-таки вытесняют людей из первых этажей жилых зданий и переоборудованных помещений. Вот вы сидите в таком центре, как этот (IQ Business Center – ИФ). У вас есть бассейн, спортзал, ресторан, химчистка, даже велостоянка и все, что вы хотите. Вам не надо никуда бегать. Люди начинают это ценить. Да, это чуть-чуть дороже, но все равно неизвестно, к чему приведут дополнительные затраты. Уже многие научились считать деньги.
Вопрос: Какая вакантность в ваших офисных центрах?
Ответ: В наших проектах вакантных мест почти нет – заполняемость выше 90% на протяжении всего периода работы. По 101 Tower – от открытия бизнес-центра и до сегодняшнего дня площади заняты такими именитыми арендаторами как Samsung, Nextiva, ДТЭК, Посольство Федеративной Республики Германия и др. По IQ Business Center – он совсем свежий, заполняемость тоже очень высокая – 78%. Арендаторы тут также крупнейшие мировые корпорации – British American Tobacco, Jacobs, OLX, из украинских компаний – K.Fund, "Сварог" и др.
Вопрос: Говорят, что пик спроса на жилую недвижимость пришелся на 2014-2015 гг., а теперь уже не будет такого масштабного приобретения жилья…
Ответ: Я тоже так думаю. Пик был связан с падением банков. Очень многие рассматривают покупку жилья как сбережения. Но все, кто хотел, уже купил. Думаю, цена провалится в какой-то степени, многие будут делать скидки. Но потом предложение упадет, и цена поднимется принципиально. Потому что себестоимость в любом случае растет каждый день: и зарплата рабочих, и арматура, и другие стройматериалы.
Вопрос: А когда, по вашему мнению, может быть пик этого падения цены?
Ответ: Думаю, осенью. Осень будет очень показательна, так как летом деловая активность падает, а осенью растет.
Вопрос: Как вы смотрите на строительство за городом?
Ответ: Жить за городом – имеет право быть. Но под Киевом строят абсолютно некачественное жилье, без инфраструктуры и, чаще всего, без разрешений. Это делают очень мелкие компании. Если бы строили серьезные крупные компании, то проблем, наверное, было бы меньше. Это же выбор человека, где ему жить. Но ведь застройщики дезинформируют, когда говорят, что стоимость их квадратного метра $300. Наши люди верят в чудеса. А их не бывает, материалы одни и те же. Да, земля дешевле, но есть вопрос подвода коммуникаций, инфраструктуры, а этого никто не делает. Но страшнее всего – качество этих домов из сборного железобетона. Я вижу, что это серьезная проблема. Люди, которые купили в таких объектах жилье, будут очень сильно об этом жалеть. Придется объединяться, складываться, как в любых проблемных домах, искать нормального подрядчика, который доработает проект. Но собрать деньги с жилого дома очень тяжело. Я этим занимался и в далеко не простых домах – это просто ужас.
Вопрос: Как вы оцениваете качество строительных материалов на рынке, соответствуют ли украинские поставщики вашим критериям?
Ответ: Самая большая проблема сегодня – материалы с содержанием полимеров, которые распадаются при определенных температурах. В особенности, это утеплители, клей и краски. В Украине просто ужасное качество этой продукции, и не только украинского производства, но и импортного. Похожая ситуация на рынке лекарств – если у нас продают товар иностранного бренда, не факт, что это то же самое, что и за границей. Но в Украине есть и достаточно много качественных производителей, и мы стараемся их поддержать. Например, мы первыми серьезно поддержали производителя вентиляционных систем Vents, взяв их на 101 Tower. Все были против, но я сказал: делаем испытание. Шесть месяцев мы испытывали установки, и поняли, что они мирового уровня. Потом мы их взяли и в Ocean Plaza. Завод начал работать, а мне это приятно. Лифты у нас тоже есть и отечественные, они не уступают OTIS, и даже лучше. Я всегда смотрю на качество производства и на руководителя, насколько он адекватный и порядочный человек. Потом мы вместе делаем испытание и принимаем решение, так как у нас своя очень сильная техническая служба.
Вопрос: Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости?
Ответ: В последние годы силовые структуры влияют на бизнес больше, чем когда-либо. Ведется активная работа по "поиску ведьм". Бизнесу угрожают тем, что было сделано 10, или 15 лет назад. Я считаю, что обязательно нужно ввести нулевую декларацию. Тогда бизнес будет психологически готов свободно инвестировать в страну. В руках украинцев огромные деньги. Если их направить в экономику, я вас уверяю, никакого МВФ стране не нужно будет. Позиция многих силовиков – их отобрать. Но давайте честно – отобрать очень тяжело. Да, можно арестовать, но не у нас, а за границей. Кому от этого будет хорошо? Не нам, точно. Лучше создать условия, чтобы люди захотели сами реинвестировать в страну. Поймите правильно, ведь люди работали так, как их вынуждала работать система. Я не говорю о чиновниках, которые воровали из бюджета, я говорю о людях, которые зарабатывали деньги в легальном бизнесе. Если бы они жили в другой стране, то все было бы абсолютно законно. Бизнесу не разрешали открывать счета за границей. Загоняли в украинские банки, которые потом рушились. Государство должно убедить, что их заработанные деньги не пропадут, что, вложив в дело, создав одно рабочее место, они смогут заработать. Но людей вгоняют в еще больший психологический ступор. Что такое кризис? Это неверие в завтрашний день. У нас его еще больше усугубляют. Вокруг царствует повальная атмосфера: все преступники – любой бизнесмен, который что-то сделал, априори преступник. Мы, например, с бюджетными средствами никогда дел не имели принципиально.
Вопрос: По вашему мнению, нулевая декларация могла бы сейчас помочь рынку?
Ответ: Если бы ввели нулевую декларацию, я вас уверяю, очень много денег пришло бы в Украину. Если ты не чиновник, не прокурор и не судья, твои деньги легальны – заплати налог и будь свободен. Иностранный инвестор не готов к той вакханалии, которую сейчас исполняют силовые ведомства. Иностранцы смотрят на повсеместные политические обвинения, телевизионные шоу, а потом в суде это все разваливается. И понимают, что все это шито белыми нитками. Поэтому нужно обязательно ввести нулевую декларацию, должно измениться отношение чиновников. Вернемся, например, к проекту ТРЦ Respublika. Объект три года простоял, будучи в залоге у НБУ и у фонда гарантирования вкладов. 5 тыс. рабочих мест не были созданы. Три года Национальный банк палец о палец не ударял, чтобы вернуть проект к жизни. Он должен был давно выставить его на аукцион. Да, может быть сейчас не время, но это не коньяк – он лучше не станет. Такой комплекс, как Respublika, генерирует огромные деньги, только товарооборот около 60 миллионов долларов в год. H&M, Decathlon зашли бы туда еще до открытия. Они ждали этот объект, ведь им очень важна первая правильная локация. Но, с другой стороны, я НБУ тоже понимаю. Сегодня если ты чиновник, лучше ничего не делать, потому что через 15 минут – 150 уголовных дел. Честный и нормальный чиновник обязательно наживет себе кучу врагов.
Вопрос: Прошло около полутора лет с того времени, как вы покинули работу в команде горгосадминистрации Виталия Кличко. Какие выводы сегодня можете сделать о работе городских властей?
Ответ: Виталий Кличко очень много делает для города. Он понимает, что бизнесмены, которые умеют честно зарабатывать, необходимы для любого общества. И им нужно создавать условия для более эффективной работы. Его личность – позитив для города. Но сам город – это зеркало страны, в нем тяжело построить уникальную систему, не похожую на остальную часть государства. Тем более, если речь идет о столице. Многое зависит от первых лиц государства, правительства и парламента. Верховная Рада только сейчас (три года голосовали против) приняла в первом чтении закон о парковке. Чтобы навести порядок в транспортной системе Киева, нужно три месяца. Примите закон, исключите возможность незаконно парковаться, дайте право муниципалитету контролировать этот процесс и пробки исчезнут сами по себе. Для кого-то это станет еще и бизнесом. Мгновенно начнут строить паркинги и инфраструктуру для этих целей. Сегодня мы строим жилые комплексы с паркингами, а люди все равно продолжают ставить возле подъезда, на бордюр, на проезд, на газон только не на паркинг. Потому, что генетически украинцы не привыкли платить за парковку.
Вопрос: Как изменились при Кличко отношения между девелоперами и чиновниками?
Ответ: Многие аспекты градостроения переданы в центральные органы власти. А то, что решается в городе сегодня, на мой взгляд, достаточно логично. Конечно, вокруг строительства сложилась достаточно нервная и противоречивая атмосфера. Когда мы пришли, очень много было незаконных строек, мы их идентифицировали и почти все остановили. Но власти города не могут их снести. Они должны обращаться в правоохранительные органы. Организационно это работает очень неэффективно. У полиции своих задач очень много, и задачи города не в приоритете. Мы много раз говорили с руководством страны, в том числе и с Министерством внутренних дел, что Киеву нужна своя муниципальная полиция. Но не нашли понимания в этом вопросе. Может для Киева, который является лицом Украины, и стоило бы пойти на исключение из правил. У мэрии столицы должны быть рычаги влияния, иначе не навести порядок с незаконными стоянками, газовыми заправками, незаконными стройками, МАФами, хаотичной торговлей и т.д.