Рынку недвижимости необходимы новые инструменты защиты инвесторов

2 февраля 2016 года столичные девелоперы собрались на круглом столе "Защита прав и интересов граждан и застройщиков: почему Закон "Об инвестиционной деятельности" неэффективен", чтобы обсудить механизмы защиты прав инвесторов. По мнению экспертов, существующие механизмы инвестирования необходимо доработать или заменить такими, которые бы гарантировали инвестору возврат средств в случае невыполнения девелопером своих обязательств, а также свели к минимуму возможность создания финансовых пирамид на рынке недвижимости. Обсуждение инструментов защиты инвесторов инициировала отраслевая организация UKRAINIAN BUILDING COMMUNITY, эксперты BRDO и юристы МЮФ Dentons. Взаимоотношения между инвестором и девелопером регламентируются ЗУ "Об инвестиционной деятельности". По словам генерального директора Midland Development Ukraine, руководителя направления "Строительство" Better Regulation Delivery Office Елены Шуляк, существующий "Закон Украины про инвестиционную деятельность" (непосредственно статья 4, часть 3) был принят в 2005 году при недостатке аргументации. "Никакой внятной информации о том, почему принимался этот акт, и на основании чего, не было. Несмотря на это, закон был проголосован, и мы получили то, что видим сейчас", - заметила Шуляк. По словам эксперта, для девелоперов законодательная инициатива обернулась дополнительными финансовым затратами, что привело к удорожанию стоимости кв.м в среднем на 3 % и более. Учредитель ФК "Житло-Капитал" Дмитрий Кравченко, напротив, уверен в эффективности инструментов инвестирования. По его мнению, застройщик, который дорожит своей репутацией и планирует и дальше строить объекты недвижимости, больше всех заинтересован в том, чтобы выполнить свои обязательства перед застройщиком. По мнению эксперта, при использовании инструмента продажи ценных бумаг защита инвестора условная, в то время как создание ФФС дает покупателю гораздо больше гарантий. "Но и инвестор, и застройщик имеют право выбирать любой удобный для них механизм. Главное, чтобы обе стороны были готовы исполнить свои обязательства друг перед другом" - считает Кравченко. Как отметили участники круглого стола, ни один из предложенных в законе инструментов инвестирования – ФФС или ценные бумаги – не может гарантировать защиту средств инвесторов. "Между девелопером и инвестором складываются договорные отношения, в которых всегда присуща доля риска для обеих сторон. В сегодняшних реалиях фонды финансирования строительства предоставляют ряд гарантий по возврату средств, но и они не могут гарантировать стопроцентной защиты. Последние прецеденты из судовой практики показывают, что признание права собственности на основании договора невозможно. Это значит, что, оспаривая продажу имущественных прав, инвестор рискует так и не вернуть свои средства" - комментирует старший юрист МЮФ Dentons Анжелика Ливицкая. Кроме прописанных в законе механизмов существует еще ряд законодательно не регламентированных инструментов привлечения средств инвесторов. Тем не менее, по мнению экспертов, как раз на них припадает порядка 90 % всех сделок на рынке жилья. Заключая подобные сделки, инвесторы оказываются в еще более уязвимом положении: если девелопер обанкротится или по какой-либо причине не выполнит своих обязательств построить и сдать в эксплуатацию жилье, инвестор не сможет вернуть вложенные средства. "Бороться с финансовыми пирамидами на рынке недвижимости нужно не только на законодательном уровне", - уверен депутат Киевского городского совета, заместитель председателя постоянной комиссии по вопросам градостроения, архитектуры и землепользования Киевсовета Александр Харченко. По его словам, любая запретительная стройка города – результат существования нелегальных схем защиты бизнеса со стороны правоохранительных органов, потому даже в рамках существующих норм невозможно обеспечить баланс интересов участников рынка. "Следственные органы и суды на ряду с местными законодательными органами власти должны убрать все предпосылки для мошенничества со стороны недобросовестных девелоперов и не допускать нарушения действующего законодательства", - добавляет Александр Харченко. Наиболее часто скандалы вокруг новостроек связаны с продажей имущественных прав нескольким инвесторам. Предпосылки к тому, что одна квартира может быть продана одновременно нескольким покупателям, создает действующее законодательство. Участники круглого стола единогласно выразили необходимость объединения строительного и почтового адресов: "Все девелоперы сталкиваются с тем, что сначала объекту на время строительства присваивается "физический" адрес, а потом – почтовый. Из-за этого в разных списках одна и та же квартира фигурирует под совершенно разными адресами, что используется недобросовестными застройщиками для перепродажи. Наша компания уже несколько лет лоббирует идею обязательной регистрации имущественных прав, поскольку только такой инструмент может гарантированно исключить перепродажу квартиры нескольким покупателям" - комментирует консультант по юридическим вопросам компании UDP Сергей Перчак. В рамках круглого стола девелоперы обсудили необходимость сведения всех процессов в единый реестр. "Ежедневно девелоперы сталкиваются с тем, что им нужно простым и понятным языком объяснить инвесторам механизм привлечения и использования их средств. Чем прозрачнее этот механизм – тем выше шансы девелопера заключить с инвестором договор. Покупателю будет намного проще, если он сможет зайти в реестр и сразу же там найти по финальному адресу дом, отследить количество квартир, найти там интересующую квартиру, рядом с которой будет указано, за кем эта квартира закреплена – за девелопером или за конкретным инвестором", - объясняет директор компании "Гранит Плюс" Лариса Шевчук. По мнению партнера Ukraine Turnaround Real Estate Fund Сергея Овчинникова сейчас одна из главных задач девелоперов – вернуть доверие покупателей недвижимости. Так как в условиях ограниченного банковского финансирования девелоперы вынуждены рассчитывать, в основном, на средства инвесторов, их задача разработать прозрачный и понятный механизм вложения средств в строительство, используя который инвестор гарантированно получал или квартиру, или возврат средств. "Во всех странах континентальной Европы существует практика прямых сделок между девелопером и покупателем. Сделка купли-продажи заверяется нотариально, и такой документ действительно обязывает застройщика предоставить готовое жилье или вернуть инвестору средства согласно условиям, прописанным в контракте", - поясняет Сергей Овчинников. Украинский рынок недвижимости достиг той критической точки, когда откладывать введение реформ более нельзя. По мнению девелоперов, чтобы рынок стал прозрачным и безопасным, необходимо максимально упростить механизм взаимоотношений девелоперов с органами, выдающими разрешительные документы с одной стороны, и с инвесторами с другой. Все процессы должны быть отображены в едином реестре имущественных прав, который станет наиболее действенным инструментом защиты инвесторов. Генеральный новостной партнер мероприятия – информационное агентство Интерфакс-Украина, Информационный партнер – журнал Business Ukraine, отраслевой медиа-партнер – специализированный портал ABCnews.com.ua, специальный партнер – журнал Commercial Property. Генеральный партнер – MA Group, Генеральный консалтинговый партнер – DTZ, Генеральный юридический партнер – ЮФ "Лавринович и Партнеры". Ukrainian Building Community – сообщество лидеров строительной отрасли Украины. Созданное в ноябре 2014 г., сейчас Сообщество объединяет более 100 участников, в т.ч. MA Group, Институт "МіськЦивільПроект", City Development Solutions, AERAS, DTZ Ukraine, MTI Security Systems, Peri Ukraine, Royal House, Rustler, Standart Development, Stekloplast, Stolitsa Group, UDP, "Интергалбуд", "Вольф", ЮФ "Лавринович и партнеры", "Манеж", HECT, "Сатурн К", Украинский Центр Стального Строительства, "Эксплуатационная компания "Сервис" (ГК "Континиум"), "Энергоинвест", "Шатро" и др. Представители Сообщества состоят в рабочих группах Комитета по строительству и ЖКХ ВР Украины. Сообщество активно сотрудничает с партнерскими организациями: American Chamber of Commerce in Ukraine, Спілка виробників будівельних матеріалів, Київський Міжнародний Контрактовий Ярмарок и др. www.buildua.com Офис эффективного регулирования BRDO (Better Regulation Delivery Office) - независимая неправительственная структура, созданная по инициативе Министерства экономического развития и торговли и западных партнеров: Всемирного банка и правительства Канады. Офис финансируют международные доноры, чтобы ускорить процесс реформ в Украине. Эксперты Офиса стремятся внедрить эффективное регулирование благодаря партнерству государства и бизнеса. Эксперты Офиса уже начали инвентаризацию регуляторных актов, выработали критерии их оценки и разработали несколько инициатив в области регулирования. www.brdo.com.ua Dentons – крупнейшая международная юридическая фирма, располагающая 125 офисами в 50 странах. В 2015 году Dentons вошла в рейтинг 20 ведущих юридических брендов мира, составленный Acritas. Dentons предоставляет полный спектр услуг международным и украинским корпорациям, банкам и другим финансовым институтам, фондам прямых инвестиций, стартапам, государственным предприятиям, частным лицам и некоммерческим организациям. www.dentons.com. ABCnews – специализированный B2B ресурс, предоставляющий качественную информацию о строительстве и недвижимости Украины. Мы первыми узнаем о ключевых событиях отрасли, анализируем, взвешиваем и предоставляем на Ваше рассмотрение полезную информацию. Мы работаем для тех, кто определяет направления развития строительного рынка: инвесторов, девелоперов, генподрядчиков, архитекторов, производителей и поставщиков стройматериалов. www.abcnews.com.ua