Как выбрать квартиру в новостройке и проверить застройщика

12:18, 11.09.2020 22 мин читать

Покупка квартиры в новостройке — это экзамен на прочность и выдержку. Нужно не только определиться с локацией, техническими характеристиками, формой оплаты, но и принять квартиру так, чтобы потом не было мучительно больно. И это при условии, что проект окажется надежным, и застройщик не уйдет в закат, прихватив деньги. Мы разобрали основные этапы покупки жилья в новостройке, чтобы вы не наделали ошибок.

Локация

По статистике поисковых систем, месторасположение и цена — две главных отправных точки поиска недвижимости. Они первостепенные, а также взаимосвязанные: от расположения новостройки во многом зависит стоимость квадратного метра в ней. Главные ценообразующие факторы для Киева — близость к станции метро, расположение на правом или левом берегу, образовательная и торговая инфраструктура, количество зеленых зон.

Новостройки Киева расположены в десяти административных районах, на которые поделена столица. Каждый район разбит на микрорайоны. Самый большой столичный район — Голосеевский, его площадь составляет 156 кв. км. Самый маленький — Шевченковский, его площадь равна 25 кв. км.

Чаще всего покупатели ищут жилье в том районе, где живут или работают. Если же подходящие по цене и характеристикам новостройки расположены в незнакомом районе, стоит детально изучить локацию. Наличие остановок общественного транспорта и его расписание можно узнать в приложении easyway. Там не только указано, какие виды транспорта курсируют в определенной локации, но и есть информация об интервалах движения и стоимости проезда. Тем, кого интересуют детские сады и школы, будет полезно зайти на сайт osvita-map.monitoring.in.ua. Здесь на интерактивной карте указаны все образовательные учреждения города. Выбрав одно, можно узнать о нем краткую информацию: специализацию, количество мест, закрепленные адреса и другое.

Но больше всего данных о локации можно собрать, посетив ее. Лучше выбрать для этого час пик: так можно наверняка узнать, комфортно ли будет добираться на работу. Также стоит проложить маршруты в ближайшую школу, поликлинику, супермаркет.

Определившись с районом, необходимо выяснить, какие жилые комплексы здесь строятся. Для этого удобно пользоваться картой на новом поисковике надежных новостроек Bild.ua. На карте можно выбрать любой ориентир или нарисовать область, и поисковик будет показывать только те новостройки, которые расположены в этих границах. Удобен ресурс еще и тем, что помимо расположения новостроек сразу демонстрирует их индексы надежности. Можете сразу отфильтровать проекты, и «Билд» будет показывать жилые комплексы только с высоким индексом. На lun.ua тоже есть карта новостроек.

Она полезна тем, что на ней отмечено не только расположение проекта, но и представлена его крошечная 3D-модель: можно сразу выяснить, сколько домов строится на участке.

Параметры новостройки

Определившись с локацией, можно переходить к основным параметрам новостроек. Этот пункт поможет отсеять еще половину жилых комплексов.

Параметры новостройки, или ее технические характеристики — это большей частью все те непонятные термины, которые застройщики любят указывать в рекламных проспектах. Например, базальтовая вата, газобетонные блоки или паропропускающая штукатурка. Обычному покупателю в этом разбираться не хочется, да и не нужно — необходимо лишь в общих чертах знать, как выглядит та или иная технология.

Чек-лист главных параметров новостройки

• технология строительства.

В 95% случаев новостройки строятся по четырем технологиям: кирпичной, панельной, монолитной и монолитно-каркасной. Если в доме больше 10 этажей, то скорее всего это панельный либо монолитно-каркасный дом. В первом случае здание, как конструктор, собирается из железобетонных плит. Во втором случае заливается монолитный каркас, а стены выкладываются кирпичом или газоблоком. Монолитно-каркасные новостройки теплее, в них лучше шумоизоляция, дольше срок эксплуатации — 150 лет против 100 лет у панельного дома. Кроме того, в таком доме легче сделать перепланировку: в панельном доме несущими выступают все стены, а в монолитно-каркасном — только некоторые.

• утепление.

Для утепления наружных стен жилого дома используется минеральный теплоизоляционный материал, а именно базальтовая (каменная) вата. Застройщики называют ее просто минеральной ватой. Обычно для утепления домов используют минераловатные плиты от 100 мм. Чем они толще — тем теплее дом. Если указано, что поверх утепления монтируется вентилируемый фасад — еще лучше, поскольку такая технология также сокращает теплопотери. Благодаря вентилируемому фасаду дом находится будто в термосе — сохраняет прохладу летом и тепло зимой. Внешне такой фасад выглядит эстетично и дорого благодаря керамогранитным плитам.

• остекление.

Качество оконной конструкции зависит от многих параметров, но самая основная — это количество камер. Камеры есть как в стеклопакете, так и в самом металлопластиковом профиле (раме). По сути, камера — это заполненное воздухом пространство. Стеклопакеты бывают однокамерными (два стекла, между ними камера) и двухкамерными (три стекла, между ними две камеры). Что касается количества камер в самом профиле, то это полые секции в раме, заполненные воздухом. Увидеть их можно, только разрезав оконную конструкцию. Чаще всего используются трех- и пятикамерные профили. Чем больше камер, тем лучше: повышается уровень шумозащиты и коэффициент теплопроводности. Как правило, в новостройках устанавливют двухкамерные стеклопакеты в пятикамерных профиля — это достаточно надежные окна.

• отопление.

Отопление в многоквартирном доме может быть трех видов: центральное, автономное и индивидуальное. С первым все понятно — в этом случае новостройка подключается к одной из городских теплоцентралей, и коммунальщики решают, когда вам включать и отключать тепло. Автономный тип отопления — это сооружение на территории жилого комплекса собственной котельной. При индивидуальном отоплении в каждой квартире новостройки устанавливается газовый (в домах до трех этажей) или электрический котел. Два последних варианта более выгодны с точки зрения экономии на коммунальных платежах, поскольку жильцы сами определяют отопительный сезон и могут регулировать температуру в помещениях.

Отделка квартир в новостройке

От того, с какой отделкой застройщик будет сдавать квартиры в новостройке, напрямую зависят расходы на ремонт. В градостроительных документах нет юридически закрепленных стандартов того, что входит в конкретный вид отделки. Но на рынке первичной недвижимости устоялась следующая классификация: жилье без отделки, с черновой отделкой, предчистовой и с ремонтом (чистовая).

Варианты отделки квартир в новостройках

• без отделки.

Из 100% новостроек Киева в 35,5% случаев квартиры передаются инвесторам без отделки. Это предполагает, что застройщик выполнит необходимый минимум работ — установит входные двери, оконные конструкции, радиаторы отопления, проведет электроснабжение до щитка.

• черновая отделка.

С черновой отделкой сдается 17,8% жилых комплексов столицы. В этом случае инвесторы получают жилье с входными дверьми, стеклопакетами, радиаторами, а также цементно-песчаной стяжкой на полу и (опционально) оштукатуренными стенами. В санузлах застройщик делает гидроизоляцию.

• предчистовая.

Такой вид отделки еще называют «под ремонт», и она используется в 13,8% новостроек Киева. Предполагается, что в квартире с предчистовой отделкой владелец может сразу приступить к финальному этапу ремонта: клеить обои, класть ламинат или паркет, устанавливать сантехнику. То есть в квартире должны быть выполнены все черновые работы: сделана финишная стяжка пола, оштукатурены стены, электрика подведена к розеткам и выключателям, сделаны откосы и подоконники.

• квартира с ремонтом (чистовая отделка).

С ремонтом от застройщика сдаются 4,5% столичных жилых комплексов. Чаще всего такой вариант отделки подразумевает то, что инвестор может въехать в новое жилье со своей мебелью и бытовой техникой. Все остальное должно быть готово: поклеены обои, установлены напольные покрытия и межкомнатные двери, в санузлах уложена плитка. В некоторых случаях застройщик устанавливает сантехнику и кухонную плиту. Отдельный подвид этого типа отделки — ремонт «под ключ». Квартира передаются владельцу с завершенным ремонтом, а также мебелью, крупной бытовой техникой, сантехникой и прочим. Чаще всего стоимость базового ремонта заложена в цену квадратного метра, а вот за ремонт «под ключ» придется дополнительно платить. Такой вариант точно не подходит тем, кто хочет кастомизировать свою квартиру и сомневается в качестве использованных застройщиком материалов. В то же время это отличное предложение для тех, кто не любит заниматься ремонтными работами, хочет поскорее переехать в новое жилье или планирует сдавать его в аренду.

Каждый из вариантов отделки застройщики могут интерпретировать по-своему. Они вправе исключать что-то из перечня работа или, наоборот, добавлять какие-то опции. Поэтому важно перед покупкой детально расспросить представителя отдела продаж о том, что включает в себя отделка квартиры. Важный момент: состояние элементов конкретного жилья на момент сдачи указывается в инвестиционном договоре.

Собственная инфраструктура новостройки не менее важна, чем инфраструктура жилого массива. Отличие одно: этот пункт нужно рассматривать в перспективе. Отданные под коммерцию первые этажи — тот минимум, на который можно рассчитывать в 94% новостроек. Со временем здесь откроются магазины формата «у дома», кофейни, детские развивающие студии, аптеки и банковские отделения. Важно также уточнить перед покупкой, планируется ли обустройство зеленых зон, детских и спортивных площадок. По действующим градостроительным нормам, зоны отдыха должны занимать не менее 70% всей площади участка, на котором возводится многоэтажный жилой комплекс.

Если есть определенные требования к инфраструктуре новостройки, стоит воспользоваться фильтрами на поисковиках недвижимости. Зачастую характеристики сгруппированы по определенным признакам: например, тип территории, благоустройство двора, детская инфраструктура и прочее.

Тем, кто планирует много времени проводить дома и не любит вылазки в город, следует присмотреться к формату «город в городе». Название говорит само за себя — эта концепция предполагает, что на территории комплекса, помимо жилых домов, будет все, что необходимо для полноценной и комфортной жизни обитателей. В этот список входят заведения общественного питания, медицинские учреждения, детские сады и школы, зоны отдыха и развлечений, игровые комплексы и благоустроенные парки. Но следует учесть, что в таких масштабных жилых комплексах строительство ведется годами, и это может доставить определенный дискомфорт.

Три кита, на которых держится ценообразование первичного рынка в столице, — локация, пешая доступность к метро и класс новостройки. Самые дорогие квартиры традиционно расположены в центральных районах, а самые дешевые — в левобережных жилмассивах, где нет метро, например на Троещине, Радужном или ДВРЗ.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках по районам Киева (данные мая 2020 года)

Дешевая стоимость «квадрата» — приманка, которая работает в 9 случаях из 10. Но здесь следует быть осторожным и помнить, что ни один застройщик не будет строить в ущерб себе. Каждый год Министерство регионального развития и строительства Украины публикует себестоимость возведения квадратного метра. В 2019 года для Киева этот показатель составил 14 694 грн. Это означает, что какой бы привлекательной ни была новостройка, если «квадрат» в ней стоит дешевле — с проектом очевидно что-то не так. Подобные расчеты себестоимости строительства можно найти на сайте Госстата или Минрегиона для каждой области.

Тем, кто стоит перед подобной дилеммой, стоит знать две вещи о рынке первичной недвижимости. Первая: квартира в доме на этапе котлована обойдется на 30-40% дешевле, чем та же квартира в сданном доме. И второе: в Украине никак не обеспечена прозрачность рынка первичной недвижимости. В итоге на одной чаше весов — возможность сэкономить, на другой — вероятность купить воздух.

Да, это сильно упрощенная картинка. Преимуществ и недостатков у первого и второго способа инвестирования гораздо больше.

Плюсы и минусы покупки квартиры на этапе строительства и в сданном доме

Поскольку государство не защищает инвесторов новостроек на законодательном уровне, придется проверять надежность проекта самостоятельно. Алгоритм действий в этом случае должен быть следующим:

1. Проверяем, если ли информация о жилом комплексе на сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Эта общественная организация защищает права граждан, пострадавших от строительных афер. Если информации о новостройке на этом сайте нет, переходим к следующему шагу.

2. Проверяем новостройку на карте Центра мониторинга застройки Киева. Это государственный портал, который не учитывает многих нюансов, но откровенно проблемные жилые комплексы все же покажет. Зеленым цветом на карте отмечены законные новостройки, красным — самовольное строительство, оранжевым — те проекты, которые нуждаются в дополнительной проверке. Еще есть объекты, отмеченные серым цветом, — решения по ним еще находятся в работе. Если новостройка отмечена зеленым или оранжевым, можно переходить к следующему шагу.

3. Находим в различных открытых источниках все документы, касающиеся строительства и девелопера. Ориентируемся на представленный ниже чек-лист.

Что проверять при покупке квартиры в новостройке:

• целевое назначение земли. Проверяется на Публичной кадастровой карте Украины но номеру участка. Целевое назначение должно предусматривать возможность возведения объекта на данной территории;
• принадлежность земельного участка. У застройщика должен быть документ, дающий право на ведение хозяйственной деятельности на участке — например, договор аренды. Важно уточнить срок аренды: если он истекает до окончания возведения новостройки, могут возникнуть проблемы;
• градостроительные условия и ограничения. Выдаются по официальному запросу в Департамент градостроительства и архитектуры. В запросе нужно указать кадастровый номер участка и адрес новостройки;
• информацию об участке в Государственном реестре вещных прав;
• информацию о застройщике, подрядчике и прочих участниках строительства в реестре судебных решений;
• разрешение на строительство. Можно проверить на сайте dabi.gov.ua. Чтобы найти разрешение или уведомление о начале строительных работ, нужно знать либо номер документа, либо дату его выдачи;
• согласованные технические условия. Это условия на подключение новостройки к городским инженерным сетям — электричеству, воде, канализации, газу. Такие документы должн быть в отделах продаж и предоставляются по запросу;
• договор инвестирования. Существует восемь схем приобретения квартир в новостройках: подписание договора купли-продажи, приобретение жилья в жилищно-строительном кооперативе, покупка через институт совместного инвестирования, покупка через предварительный договор купли-продажи, приобретение через фонд операций с недвижимостью, покупка через фонд финансирования строительства, приобретения через деривативы и имущественные права, а также покупка квартиры через эмиссию целевых облигаций. У каждой из этих схем — свои нюансы. На данном этапе лучше обратиться за помощью к юристу, который разъяснит непонятные моменты и подскажет, на что обратить внимание при изучении договора.

Представленный чек-лист — это обязательный минимум, который необходимо проверить перед подписанием договора. Разрешительных документов гораздо больше, и каждый из них обладает рядом нюансов, о которых может знать только профессионал. Поэтому лучше всего будет доверить этот этап специалистам. Первый вариант — обратиться к юристу по недвижимости, второй — заказать экспертизу проекта олнайн. Например, на сервисе Bildcontrol.ua можно заказать детальный отчет о каждой новостройке Киева. Чтобы составить полную картину рисков для инвестора, эксперты «Билда» проверяют документы на землю, разрешение на строительство и судебные реестры, анализируют договор инвестирования. Отдельный раздел экспертизы — репутация застройщика, куда включают опыт застройщика на рынке недвижимости и информацию о задержках ввода в эксплуатацию. В таком отчете будут содержаться скрины необходимых документов и выдержки из реестров, а также комментарии юристов, риэлторов и экспертов рынка недвижимости.

После проверки документов нужно зайти на форум проекта, где потенциальные и реальные инвесторы обсуждают новостройку, делятся мнениями, опытом и фотографиями со стройплощадки. Самый популярный форум по «первичке» — forum.domik.ua. На нем необходимо найти ветку, посвященную конкретному жилому комплексу, и перечитать все сообщения с самого начала. Так можно отследить хронологию строительства комплекса и обнаружить спорные моменты до того, как они превратились в крупную проблему.

Приобретение квартиры в сданном доме несет минимальные риски для инвестора. Но все же они присутствуют, поэтому перед подписанием договора следует проверить декларацию о готовности объекта (для домов менее 4 этажей) или сертификат о принятии в эксплуатацию (для многоэтажных новостроек). Оба документа выдаются Государственной архитектурно-строительной инспекцией. И декларацию, и сертификат должны предоставлять покупателям в отделе продаж жилого комплекса. Отсутствие данных документов приводит к двум проблемам: во-первых, дом не могут подключить к городским инженерным сетям, во-вторых, без них невозможно оформить право собственности на квартиру.

Любое дело становится проще, если рядом есть профессионал, готовый подсказать и помочь. Обращаться к помощи риэлтора при покупке квартиры в новостройке стоит в трех случаях:

• если вы впервые приобретаете недвижимость и не обладаете нужным опытом. В этом случае риэлтор подскажет, на что стоит обратить внимание в первую очередь, поможет оформить документы, расскажет о тонкостях оформления рассрочки и прочих моментах;
• если вы никак не можете определиться с объектом. Пока вы только начинали изучать рынок новостроек, профессионалы уже знали его как свои пять пальцев. Поэтому риэлтор сможет предложить вам сразу несколько вариантов, отталкиваясь от ваших возможностей и предпочтений;
• если вы планируете приобрести жилье в новостройке, продав старую квартиру, или хотите получить ипотеку. В этом случае риэлтор выступит для вас в качестве «единого окна». С его помощью вы сможете и продать квартиру, и подобрать новостройку, и оформить все документы, избежав бюрократических проволочек.

Важно помнить: ни один риэлтор не сможет на 100% защитить инвестора от рисков, связанных с покупкой новостройки, но однозначно сможет минимизировать их. Также следует знать, что вопреки распространенному мифу, риэлторы не берут процент от купленного жилья. Стоимость их услуг фиксирована или равна нулю, если вы покупаете жилье у застройщиков-партнеров. В этом случае услуги специалиста оплачивает застройщик.

Рассрочка позволяет купить квартиру в новостройке, выплачивая ее стоимость частями. Чаще всего возможность оформить рассрочку появляется у инвестора тогда, когда застройщик объявляет о старте продаж. Тогда же озвучиваются условия, на которых предоставляется отсрочка платежа: минимальный первый взнос, срок, необходимые документы. Перед оформлением рассрочки стоит ориентироваться на такой план действий:

• выбрать надежную новостройку, проверив ее документацию по приведенному выше списку;
• узнать сумму первого взноса. Чаще всего она составляет от 10% до 70%. Чем ближе срок сдачи новостройки, тем больший первый взнос;
• узнать срок, на который застройщик предоставляет рассрочку. Чаще всего она дается до окончания строительства. То есть если оформить рассрочку на стадии котлована, можно рассчитывать на два-три года погашения. Встречаются случаи, когда девелоперы предлагают отсрочку платежей на более длительный срок — 5, 10 или 15 лет;
• выяснить все подробности условий, на которых предоставляется рассрочка. Важно узнать схему выплат остатка и валюту, в которой она фиксируется. Чтобы обезопасить себя от резких скачков курса, застройщики вправе зафиксировать остаток в долларах США. Сумма остатка может не фиксироваться вовсе, а привязываться к актуальной стоимости квадратного метра. Это значит, что если в процессе строительства «квадрат» в новостройке подорожает, вы будете выплачивать рассрочку по новой стоимости;
• задать вопрос о штрафах. Если инвестор просрочил очередной платеж, застройщик взимает с него штраф или пеню. Сумму каждый девелопер определяет самостоятельно, поэтому этот момент нужно уточнить в отделе продаж;
• выяснить, какие документы необходимы для оформления рассрочки. Как правило, это паспорт и идентификационный код;
• узнать сумму залога за квартиру. Она обычно составляет около 200 долларов. Когда дом достроится и на квартиру будет оформлено право собственности, залог отправится в счет погашения административных расходов;
• уточнить, какой договор подписывается в случае оформления рассрочки. Вариантов может быть два: заключение предварительного договора или договора купли-продажи имущественных прав с отсрочкой платежа. В первом случае документ закрепляет намерение застройщика продать определенную недвижимость, а инвестора — купить ее после выполнения всех условий. Во втором случае покупатель приобретает не квартиру, а право на ее покупку после ввода новостройки в эксплуатацию и погашения всей суммы.

Главное преимущество рассрочки — это возможность приобрести квартиру, выплачивая ее стоимость поэтапно и без банковских процентов. Основной недостаток — в том, что если при оформлении рассрочки остаток фиксируется в долларах или не фиксируется вообще, инвестор может переплатить 30-40% от первоначальной стоимости квартиры, ели покупал ее на этапе котлована.

Ипотека — второй финансовый инструмент, позволяющий оформить недвижимость с отсрочкой платежа. Между рассрочкой и ипотекой есть принципиальная разница: рассрочка предоставляется застройщиком, ипотека — аккредитованным банковским учреждением. Чтобы оформить жилье в ипотеку, нужно следовать определенному алгоритму действий.

Первый этап: определиться, дадут ли вам ипотеку.

Чтобы свести к нулю риски потерять деньги, банки предъявляют к потенциальному заемщику строгие требования:

— возраст не меньше 21 года и не больше 65 лет;

— украинское гражданство и прописка в том городе, в котором заемщик хочет взять ипотеку;

— трудовой стаж на последнем месте работы не менее 12 месяцев;

отличная кредитная история, проверить которую можно на сайте Украинского бюро кредитных историй;

— официальный доход, который можно подтвердить справкой о доходах.

Второй этап: выбрать банк.

Летом 2020 года в Украине зарегистрировано 7705 финансовых учреждений с банковской лицензией. Ипотечное кредитование предлагают в меньшинстве из них. При сборе данных необходимо помнить о том, что ипотечное кредитование бывает трех видов: кредит на покупку квартиры в новостройке, займ на вторичную недвижимость и кредит на потребительские цели под залог недвижимости.

Третий этап: собрать необходимый пакет документов.

Каждый банк может предъявить собственные требования к документам заемщика. Но основной пакет остается неизменным и включает:

• паспорт гражданина Украины;

• идентификационный код;

• справку, подтверждающую доход;

• свидетельство о браке либо разводе при их наличии.

Четвертый этап: выбрать надежную новостройку.

Здесь стоит воспользоваться чек-листом проверки квартиры в доме на этапе строительства. На четвертом этапе оформления ипотеки стоит быть предельно внимательным и скрупулезным, поскольку рисковать деньгами банка еще страшнее, чем собственными. Если при покупке квартиры за свои средства вы всегда сможете ее продать на любом этапе, то с ипотечным жильем так не получится — банк накладывает запрет на все операции с недвижимостью до полной выплаты кредита.

Пятый этап: предоставить в банк все нужные документы.

Выбрав надежную новостройку и определившись с квартирой, необходимо взять в отделе продаж жилого комплекса информационное письмо. В нем указаны параметры выбранного жилья: площадь, технические характеристики, стоимость. Это письмо прилагается к базовому пакету документов, собранных на третьем этапе.

В банке потенциальному заемщику назначают личную встречу с консультантом. Он может попросить дополнительные поручительства, залоги либо о личном присутствии мужа/жены, даже если вы состоите в гражданских отношениях.

Шестой этап: получить решение банка.

Рассмотрение заявки на ипотеку может занять от 2-3 дней до нескольких недель. Это зависит от многих факторов: например, обслуживался ли заемщик ранее в этом банке, какое количество поручителей он указал и так далее. О принятии решения банковские служащие уведомляют по телефону. Если ответ положительный, то заемщика приглашают в банковское отделение для подписания договора. Поскольку такие документы, как правило, многостраничные, оптимально будет попросить прислать экземпляр на электронную почту и детально изучить самому/предоставить юристу накануне встречи.

Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, здание получает сертификат законченного строительства. После его получения специалисты госпредприятия «Укргосреестр» приезжают на объект, чтобы провести точный обмер жилья, и создают технические паспорта квартир. Получив техпаспорта, застройщик передает их управляющей компании. После этого представители управляющей компании приглашают инвесторов осмотреть готовые квартиры и подписать акт приема-передачи.

При просмотре квартиры присутствует непосредственно владелец недвижимости, представители застройщика и управляющей компании. Владелец может пригласить на эту встречу независимого аудитора. В процессе осмотра представитель застройщика составляет дефектный акт — подробный список всех обнаруженных недоработок. Дефектный акт подписывают обе стороны, и затем застройщик обязаны исправить все недоделки за свой счет. Если, например, представитель застройщика не согласен с владельцем по какому-то пункту, претензия становится объектом отдельного разбирательства, в которое включаются сторонние эксперты.

Важный момент: в присутствии владельца представитель застройщика заново проводит замеры квартиры. Случается так, что реальная площадь не совпадает с фактической — той, которая указана в техпаспорте. Если расхождение составляет больше 1 кв. м, владелец должен доплатить за метраж. Подробности того, как именно осуществляется оплата за добавленный метраж, закрепляются в инвестиционном договоре.

Если дефектов не обнаружено либо они своевременно устранены, инвестор и застройщик подписывают акт приема-передачи квартиры. Это юридический документ установленного образца, который регулирует передачу объекта от застройщика инвестору. Без этого документа зарегистрировать право собственности на квартиру невозможно. Подписание акта свидетельствует о том, что у инвестора нет претензий к строительной компании.

После подписания акта приема-передачи владелец квартиры и подписывает договоры с поставщиками воды, тепла, газа, управляющей компанией, компанией по обслуживанию придомовой территории. После этого наступает черед главного и долгожданного шага — оформления права собственности на квартиру.

Для оформления права собственности нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг или к нотариусу. Необходимо предоставить следующие документы:

• паспорт гражданина Украины;
• идентификационный код;
• техпаспорт на квартиру;
• инвестиционный договор и все приложения к нему;
• акт приема-передачи имущества;
• сертификат про введение дома в эксплуатацию и документ о присвоении ему почтового адреса, которые можно получить у застройщика.

Проверка документов может занять до 30 календарных дней. Если с бумагами порядок, квартира регистрируется в собственность и владельцу выдается выписка из реестра, которая с 2018 года заменяет свидетельство о праве собственности на жилье. Большинство застройщиков занимаются оформлением права собственности самостоятельно.

Остановимся более обстоятельно на процессе приемки квартиры от застройщика. При осмотре помещения важно поэтапно изучить каждый пункт чек-листа:

• потолок. Он должен быть без выбоин и дыр, плиточные стыки герметично заделаны. Следов влаги не должно быть. Отверстия у труб, проходящих между этажам, должны быть аккуратно заделаны. Потолок должен быть одинаковой высоты в любой точке квартиры;
• пол. Его необходимо проверить строительным уровнем — чтобы не было неровностей. Если застройщик сдает квартиру с финишной стяжкой пола, особо скрупулезно нужно проверить ее возле радиаторов отопления и труб. Стяжка не должна хрустеть;
• стен. Вертикальность и прямой угол между стенами также проверяется строительным уровнем. Если стены оштукатурены, отделка должна быть без неровностей. Необходимо проверить качество стыков с соседними стенами, полом и потолком;
• входная дверь. Чаще всего застройщики устанавливают в новостройках металлические входные двери с МДФ-накладками. Они должны свободно и без скрипа открываться, плотно прилегать, ручка работать изнутри и снаружи. Дверь не должна сама открываться или закрываться из любого положения. Замок должен быть исправен и без проблем открываться ключом;
• окна. На стеклопакетах и рамах не должно быть царапин и сколов ни изнутри, ни снаружи. Открываться окна должны без скрипов и заеданий, плотно закрываться (не люфтить), все ручки рабочие. Не допускается щель между оконной рамой и откосом. Чтобы проверить, насколько плотно закрывается окно, между открытыми внешней и внутренней рамами нужно вложить лист бумаги и закрыть окно. Если лист нельзя вытащить — значит, рамы прилегают плотно;
• сантехника. Возле мокрых точек не должно быть потеков и луж. Обратить внимание, чтобы на трубах были ответвления с резьбой для сращивания труб для разводки. Если отделка квартиры предусматривает установку раковины, ванной и унитаза, следует внимательно осмотреть их на предмет сколов, трещин или царапин;
• электропроводка. Чаще всего застройщик заводит электрокабель до внутриквартирного распределительного щитка. Нужно проверить автоматические выключатели в нем — при включении должны засветиться индикаторы. На щитке не должно быть нагара и трещин. исправный электрощиток не нагревается, не вибрирует и не издает посторонних звуков;
• счетчики. В местах общего пользования застройщик устанавливает счетчики на воду и электроэнергию, в квартире — на газ. Следует сверить номера и показания счетчиков с заявленными в договоре. Счетчики должны быть опломбированы;
• вентиляция. На соплах вентиляционных отверстий не должно быть внешних повреждений. Тягу вентиляции нужно проверить так: открыть окно и поднести к соплу пламя зажигалки. Если вентиляция исправна, пламя потянет в сторону канала.

При покупке квартиры в новостройке важно учесть множество моментов. Локация, транспортная доступность, инфраструктура жилого комплекса и окрестностей, форма оплаты, поэтапность оформления документов и приемки жилья — те значимые пункты, которые нужно тщательно изучить перед инвестицией. Но самое главное — выбрать надежного застройщика. Ведь если дом так и не достроится, будет неважно, планировался ли рядом торговый центр. Поэтому выбирать застройщика нужно скрупулезно, чтобы потом не пожалеть. Не бойтесь подключать к процессу профессионалов и пользоваться новыми сервисами поиска надежных новостроек, которые за короткое время успели завоевать доверие инвесторов. И помните: покупка в новостройке — всегда риск, но мечта жить в своей квартире в новом стоит того.