Директор агентства недвижимости в Турции Юлия Байдан о плюсах и минусах инвестирования в недвижимость за рубежом
Тот факт, что Турция привлекает инвесторов со всего мира – это аксиома и доказывать ее не нужно. В сознании людей апартаменты в солнечной республике ассоциируются с надежностью, неизменным ростом цен и высокой доходностью. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в турецкое жилье при реалиях сегодняшнего рынка? Об этом нам сегодня расскажет эксперт по заграничной недвижимости, руководитель ведущего агентства недвижимости Profit Real Estate – Юлия Байдан.
Обзор рынка инвестиционной недвижимости в Турции
Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования появился еще в конце XVII века. И несмотря на его давность, он актуален до сих пор. Сами инвесторы понимают, что вложив деньги сегодня, они смогут получить немалую прибыль в будущем.
Размещение денег на депозите, покупка облигаций и ценных бумаг, инвестирование в стартапы и в паевые инвестиционные фонды – это достаточно волатильные виды инвестиций, которые сопряжены с рисками потери денег. А вот капиталовложение в квадратные метры предлагает более привлекательное паллиативное решение, которое способно обеспечить возврат вложений с минимальными рисками. При этом, если делать ставку на турецкий сектор недвижимости, инвестор не только может застраховать свои активы от инфляции, но и получить солидный прирост капитала.
Все это обусловлено рядом факторов. Во-первых, жилье в туристической стране практически никогда не падает в цене, а если иногда и дешевеет, то совсем незначительно. Согласно официальной статистике Global House Price Index, за минувший 2021 год турецкая недвижимость подорожала более чем на 34%. Если говорить об индексе удорожания жилья в этом году, то за первые шесть месяцев этот коэффициент вырос на 110%.
Во-вторых, турецкий рынок недвижимости сейчас находится в активной фазе развития: идет массовая застройка современными жилыми проектами, которые реализуются по адекватной стоимости, что особенно заметно на фоне европейских ценников.
Свою роль сыграла и нестабильность в экономике. Динамика снижения курса национальной валюты стала главной причиной ажиотажа на рынке недвижимости в конце прошлого года, и только страсти начали утихать, начала отмечаться вторая волна оживленности в этом сегменте. Связана она с повышенным спросом на жилье после февральских геополитических процессов. В Турцию массово эмигрировали граждане России и Украины, которые начали активно скупать недвижимость. Продажи турецкого жилья выросли на 235,7% за первое полугодие 2022 года по сравнению с аналогичным периодом минувшего года. Только в мае по всей Турции было продано 122 тысячи 768 домов, из них 5 тысяч 962 единицы – это сделки с иностранцами.
Стоит также отметить, что правительство Турции всецело поддерживает интерес международных инвесторов и на законодательном уровне создает благоприятные условия для вливания в страну валюты из-за рубежа.
Так, Турция стала фаворитом среди стран, предлагающих вид на жительство и гражданство в обмен на инвестиции. По сравнению с другими странами ЕС, Турецкая Республика предусматривает самый низкий ценовой порог входа. Для получения ВНЖ лимит установлен в сумме 75 000 долларов – для густонаселенных городов, и 50 000 долларов – для небольших поселков. А для получения гражданства сумма инвестиций должна превышать 400 000 долларов.
Стратегии инвестиций в недвижимость Турции
Останавливая свой выбор на рынке недвижимости Турции, перед инвестором открываются широкие возможности, ведь подобрать заслуживающий внимания объект не составит труда. Но, чтобы заставить вложенные средства работать, следует правильно выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости имущества.
Соответственно, выделяется две схемы инвестирования в недвижимость Турции:
- Сдача собственности в аренду – долгосрочная реализация капиталовложений.
- Перепродажа имущества – краткосрочная перспектива возврата средств.
Перспективы арендного бизнеса в Турции
Иностранцы охотно едут отдыхать в Турцию. Для туристов важны теплое море, яркое солнце, чистый пляж – чего в восточной республике предостаточно. Отдыхающих хватает как в летний, так и в зимний сезон, поэтому собственники апартаментов всегда могут рассчитывать на пассивный доход от сдачи собственности в аренду.
Но, выбирая эту стратегию, нужно понимать, что окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью вернуть свои вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от региона, характеристик апартаментов и экономической ситуации в стране. Если сдавать квартиру на первой линии от моря в курортной Алании, то можно зарабатывать до 10% годовых от ее стоимости. Но если жилье будет расположено в менее удачной локации, то этот показатель может быть всего 6%.
Инвестирование с целью перепродажи
Суть данной стратегии заключается в получении прибыли на разнице стоимости в момент покупки и в момент продажи. С этой целью можно инвестировать как в рынок первички, так и вторички.
Сперва рассмотрим, как обстоят дела с инвестированием в новостройки.
Наибольшее количество инвесторов сосредоточено именно на первичном рынке жилья. При мудром капиталовложении в строящийся объект можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.
Золотое правило инвестирования в новостройку: чем раньше купил, тем выше рентабельность стратегии и доходность. При покупке апартаментов на стадии котлована инвестор сможет продать жилье после ввода дома в эксплуатацию на 30-40% дороже. Ждать долго не придется. На возведение многоэтажного комплекса уходит в среднем 18 месяцев. Со вторичным жильем так эффективно приумножить вложения не получится.
Однако не только время входа в этап строительства играет роль, но и качественные характеристики актива – самой квартиры и жилого комплекса. Именно от них зависит ликвидность. Перед оформлением сделки нужно оценить локацию, концепцию, инфраструктуру ЖК, пространственное зонирование, ландшафт и архитектурную айдентику проекта. Отдавать предпочтение следует небольшим квартирам планировками 1+1 и 2+1, именно они считаются более востребованными среди покупателей.
Привлекает иностранцев сектор первички и тем, что большинство застройщиков, пытаясь поддержать спрос, готовы пойти на уступки и сделать интересные предложения. Например, при полном расчете за объект на момент подписания договора купли-продажи девелоперы предлагают скидку размером до 10%. Для покупателей с ограниченным бюджетом также имеются свои выгоды. При внесении 30% от стоимости апартаментов инвесторы могут оформить рассрочку под 0%, выплата остальной части суммы производится по условиям индивидуального графика платежей.
Что же касается вторички, то здесь все немного сложнее. Для того чтобы заработать на перепродаже жилых апартаментов, нужно найти объект, который выставлен на срочную продажу по низкой цене. Такие предложения изредка бывают, но чтобы попасть на них, нужно круглосуточно мониторить рынок. А это не совсем удобно для покупателей, которые находятся в другой стране. Естественно, можно обратиться в агентство недвижимости, которое возьмет на себя свою рутину поиска ликвидного жилья, но на это может уйти много времени.