145 ТЦ за 23 роки - не зупиняємось
Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG
Ринок торговельної нерухомості в Україні продовжує зазнавати значного впливу війни, але водночас намагається адаптуватись до нових реалій. На тлі чого компанії UTG вдається зберігати лідируючі позиції і розвиватися. І рецепт тут один – незважаючи ні на що працювати та ще раз працювати. Наприклад, цього року ми вже відкрили два нових торгові центри: ТЦ "Жито" у Житомирі та ТЦ Pokrovsky у Ізмаїлі. Тобто коли інші анонсують відкриття ТЦ, ми це робимо. Також команда наших брокерів продовжує набирати орендарів ще в сім нових ТЦ, які відкриються трохи згодом.
Безумовно, досягати таких результатів нам допомагає той факт, що компанія виконує повний цикл робот від концепції до управління. Зараз реально на ринку немає консалтингових компаній, які мають таку перевагу. Ми єдині, хто виконує аналіз ринку, робимо оцінку купивельної спроможності потенційних покупців, моіторимо конверсію, орендні ставки та вакантність торгових центрів. Завдяки нашій аналітики ми бачимо об'єктивні дані на основі яких можемо ефективно розробляти концепції, архітектурні рішення, набирати орендарів, а також запускати об’єкти та управляти ними. Саме так нам вдається демонструвати унікальні результати та зберігати лідируючі позиції.
Нові відкриття
Наприклад, ще навесні у Житомирі відбулося офіційне відкриття торговельного центру "ЖИТО". Там ми виконали розробку концепції та ексклюзивний брокеридж. Новий ТЦ має загальну площу 3811 м2 і збудований за принципом рітейл-парку: має дворівневу концепцію ─ цокольний та перший поверхи. В "Жито" представлені компанії різних цінових категорій та сегментів, зокрема торговельні точки відомих брендів: супермаркет АТБ, магазин сучасного одягу Sinsay, мережа товарів для дому та косметики Prostor, магазини одягу та білизни Andi та Obrana від Anabel Arto Аврора і інші популярні оператори. А наприкінці літа в Ізмаїлі ми відкрили вже другий професійний ТЦ Pokrovsky загальною площею 5300 м2. Він став другим ТЦ, який ми запустили у цьому місті. У ТЦ Pokrovsky ми також виступили розробником концепції та ексклюзивним брокером. А саме – представили унікальний набір орендарів, деякі з яких відкрилися в місті вперше. Зокрема це популярні магазини одягу, косметики та спорту: SINSAY, Sportcenter, магазин косметики EsteticAlab, а також українські бренди Duna, Anabel Arto та СЮФ, Famo. Також у торговому центрі працюють продуктовий супермаркет “Таврія В”, магазини “Табакерка”, “Укрзолото”, Prostor, аптека “Доброго дня”, магазин техніки МТА та обмін валют.
Головне для створення успішного ТЦ
На мій погляд, найбільш важливо при розробці нового об’єкта - правильно вибрати його концепцію. Адже місто на місто не схоже, плюс зараз суттєво на бізнес впливає війна, переміщення населення, відсутність чи наявність конкуренції у вибраному місті. Тому найголовніше вірно вибрати формат майбутнього ТЦ, щоб умовно закрити потреби населення, які є на сьогоднішній день. Тобто важливо вибрати який об'єкт необхідний у тому чи іншому місті, а ось якого він розміру майже не важливо, головне - які потреби він повинен закрити. Плюс – треба розрахувати цінову політику брендів, виходячи із середньої доходності населення, що проживає в зоні доступності. І вже після цього підбирати концепцію.
Потім потрібен правильний брокеридж. Адже відкриття об'єкта обов'язково повинно бути з максимально можливим заповненням не менше 70%. Тобто важливо, щоб об'єкт відкривався вже заповненим орендаторами, а не робив це в процесі роботи.
Тільки сукупність всіх цих фактів дозволяє отримати успішний об'єкт, такий як ТЦ Appolo у Дніпрі чи Smart Plaza Polytech у Києві. Ще один приклад – ТРЦ Ocean Plaza у столиці, котрий довгий час був успішним, завдяки тому, що ми на самому початку зробили ставку на те, щоб усі нові бренди котрі заходили в Україну, з'являлися перш за все в цьому об’єкті. Як бачите, завдяки такому підходу, цей проекти є стійким та успішним, незважаючи на розвинену конкуренцію.
Методи або підходи для роботи торгових об'єктів
За 23 роки свого існування компанія UTG відкрила 145 торгових центрів. Тому я можу розповідати годинами про методи та підходи які ми використовуємо. Але візьмемо об'єкти, які ми запускали останнім часом. Наприклад, у ТЦ Appolo при його розширенні ми підібрали бренди середнього сегменту, щоб максимізувати присутність покупців та згенерувати потік. Ще одним гарним прикладом є ТРЦ "Глобал UA" у Житомирі. Цей торговий центр повного циклу має кілька черг. Він був створений компанією UTG від концепції до повного заповнення. Причому усі черги добудовувалися та заповнювалися у кризові часи: у 2009 році ТРЦ відкрився, а добудовувався у 2014 році. І ось зараз знову зводиться нова черга, яка захоплює частину реконцепції старої частини та запуск нової черги. І ми дуже виважено підходимо до брокериджа та підбору операторів: в пріоритеті рітейлери котрих ще немає в місті, щоб ТРЦ мав змогу підтримувати відвідуваність та конверсію на високому рівні та був максимально конкурентним. Або якщо говорити про ТЦ Pokrovsky, де ми також зробили концепцію та виконували брокеридж і подальший запуск об'єкта, була виконана ставка на операторів, які ще не були присутні в місті. І виграли на цьому.
Також у нас є приклади реконцепції уже діючих ТЦ. Серед останніх - класична реконцепція ТЦ "Софія Молл". Цей об’єкт відкрився перед війною і з самого початку мав неправильно обраний формат, тому що девелопер просто зробив спеціалізований меблевий ТЦ разом з супермаркетом "Сільпо". Але після початку війни оператори закрилися, і вакантність об'єкта збільшилася колосально - більше 70%. Тобто ТЦ дійшов до такої стадії, що не міг утримувати сам себе – не було грошей на експлуатацію і ситуація дійшла до критичної стадії.
Тому ми, проаналізувавши його місцезнаходження, дійшли висновку, що потрібно його переформатувати в класичний районний ТЦ, який максимально задовольнятиме потреби порядку 70 000 мешканців прилеглих житлових масивів. Ми почали змінювати його в класичний формат, розміщувати таких операторів як: Jysk, KFC, EVA, Sinsay, New Balance outlet та Arena outlet, Comfy і багато інших. Таким чином, протягом року ми зробили заміну всіх операторів і зараз об'єкт на 100% заповнений та працює з високою конверсією. Тобто ми зробили реконцепцію, повну заміну операторів і перетворити його на ТЦ районного формату з відомими мережевими і потокоутворюючими операторами, що генерують трафік і закривають потреби населення.
Якщо підсумувати все вищесказане, для успіху проекта будь то створення нового об’єкта чи реконцепція вже існуючого, дуже важливо на першому етапі правильно концептуально визначити його призначення. А саме: для кого ми будуємо, хто наш покупець, його портрет. Лише після цього потрібно визначити бренди, котрі повинні бути в ньому, а далі, в ідеалі, перші півроку керувати цим ТЦ, щоб стабілізувати об'єкт.
Подальші плани та прогнози
Безумовно, прогнози розвитку торгової нерухомості формуються під впливом економічних, споживчих та геополітичних факторів і демонструють складну, але динамічну картину. У 2026 році ми очікуємо відкриття ТЦ White Lines площею 27 000 м2 у Києві. На сьогодні об'єкт знаходиться на високій стадії готовності, заповнюваність зараз складає близько 70%. Вже змонтовані ескалатори, залита підлога, почалося внутрішнє оздоблення.
Також наприкінці наступного року ми плануємо запуск ТРЦ "Темп" у Хмельницькому загальною площею 50 000 м2. У нього також висока готовність та відсоток заповнюваності досяг майже 70%. Там же у Хмельницькому до кінця 2026 року очікуємо відкриття МФК Proskuriv Plaza площею 36 000 м2, який також вже має близько 70% зайнятих площ. Ще наприкінці 2026 року планується запуск нової черги ТРЦ "Глобал UA" у Житомирі, яка додасть близько 20 000 м2 додаткових площ. Ми дуже ретельно підходимо до вибору орендарів і зараз проводимо узгодження операторів, котрі будуть вперше представлені в місті. Таким чином ми очікуємо високу відвідуваність оновленого ТРЦ та створення для нього максимальних конкурентних переваг.
Як бачите, UTG має дуже багато планів відносно продовження девелопменту нових площ, що свідчить про стійкість і адаптивність компанії та торговельної нерухомості нашої країни.
