Треть сделок на офисном рынке Киева связана с переездом из поврежденных в результате военных действий зданий
В результате ракетных обстрелов в январе-июне 2025 года в Киеве повреждено или разрушено 45 тыс. кв. м офисных площадей, треть арендных сделок связана с переездом из поврежденных помещений, сообщили в CBRE Ukraine.
"В первом полугодии на рынок не вышло ни одного нового бизнес-центра. В то же время около 45 тыс. кв. м офисных площадей было повреждено или разрушено в результате ракетных обстрелов, что привело к уменьшению общего объема конкурентного предложения до 2,11 млн кв. м (-3% год к году). Это сокращение стало беспрецедентным случаем сокращения предложения, обусловленным прямыми потерями инфраструктуры, что лишь подчеркнуло уязвимость объектов недвижимости в условиях продолжающихся военных действий", - сообщила старший директор департамента офисной недвижимости и работы с корпоративными клиентами CBRE Ukraine Анна Сильвестрова.
Согласно исследованию CBRE Ukraine, до конца 2025 года ожидается ввод около 73 тыс. кв. м в пяти бизнес-центрах. Однако сроки реализации проектов остаются неопределенными из-за продолжающихся рисков, связанных с ситуацией с безопасностью, финансированием и уровнем предварительного привлечения арендаторов.
В целом спрос оставался устойчивым, а объем валового поглощения офисных площадей составил 82 тыс. кв. м (+16% г/г). В исследовании отмечается, что около 30% этого объема было связано с вынужденным переездом арендаторов из поврежденных офисных зданий в результате военных действий, что свидетельствует о дестабилизирующем характере активности, а не об органической динамике. В целом переезды составили 40% (+7 п.п. г/г), тогда как расширения увеличили свою долю до 16% (+5 п.п. г/г).
Поскольку на рынке преобладает гибридный формат работы, где в офис одновременно приходит около 30-40% работников, некоторые компании сокращали свои офисные площади до около 50% от довоенного объема. Такой подход позволил арендаторам осуществлять релокации и переезжать в офисные здания более высокого класса, сохраняя при этом общий бюджет на аренду неизменным.
Основным драйвером спроса стали компании из сферы ИТ и телекоммуникаций с долей 25% и наибольшим количеством транзакций (23), а также публичный сектор и НГО (14%) и промышленно-энергетические компании (10%).
Средний уровень вакантности снизился до 21% (-1,1 п.п. с начала года), что в основном обусловлено арендной активностью со стороны малых и средних компаний, которые продолжают переезжать в более качественные офисные площади на фоне привлекательных арендных ставок.
Большинство вакантных площадей сконцентрировано в новых объектах, часть которых до сих пор остается почти полностью свободной, а также в объектах низкого качества, преимущественно расположенных за пределами ЦДР.
Эффективная прайм-ставка на лучшие объекты колебалась в пределах $19-25/кв. м/мес., в зависимости от характеристик помещения (наличие ремонта, расположение, уровень рисков безопасности и заполняемость здания).
"Мы ожидаем, что осторожный оптимизм, который наблюдался в начале 2025 года сохранится до конца года. При отсутствии существенных макроэкономических или геополитических изменений, активность арендаторов, вероятно, будет оставаться сдержанной и ориентированной на эффективность, а решения будут приниматься с учетом баланса между стоимостью, качеством и безопасностью инфраструктуры. Вместе с тем, мы видим, что крупные арендаторы адаптировались к военной реальности показав свою долгосрочную ориентацию на физическое использование офисных площадей", - говорит Сильвестрова.
По ее словам, рынок продолжает демонстрировать признаки стабилизации арендных условий, в частности, больше компаний заключают долгосрочные соглашения на три-пять лет, тогда как в период первых лет полномасштабной войны преобладали сделки на один-два года.
CBRE со штаб-квартирой в Далласе (США) является крупнейшей в мире консалтинговой и инвестиционной компанией в сфере коммерческой недвижимости, доход которой в 2024 году составил $35,8 млрд. Акции компании CBRE Group Inc. торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже.
Украинский офис CBRE открыт в январе 2008 года и является частью аффилированной сети компании. В 2023 украинский офис расширил свое присутствие в Молдове под брендом CBRE Moldova.
