Средний чек инвестиций в гостиничную недвижимость вырос вдвое с 2022 г. - партнер Apartel resorts Евгений Кудрявченко
Об особенностях развития гостиничного рынка, о форматах, конкуренции и источниках инвестирования в интервью агентству "Интерфакс-Украина" рассказал партнер Apartel resorts Евгений Кудрявченко.
Текст: Оксана Гришина
(текст интервью подается на языке оригинала)
- Чи можна зараз казати про бум готельної нерухомості?
- Довгостроково - так, короткостроково - ні. За нашою аналітикою, на основі відкритих даних, в Україні станом на 2024 рік було анонсовано відкриття понад 30 проєктів: від невеликих комплексів до масштабних готелів на сотні номерів. Фактично ж відкрилося лише 7-8. Це, на жаль, типовий процес для ринку, коли девелопери дещо переоцінили свої можливості й не врахували, що здати в експлуатацію готельний комплекс значно складніше, ніж просто збудувати житловий будинок.
У більшості проєктів будівництво затримується на 6-12 місяців, і саме це є головним чинником стримування продажів апарт-готелів. Потенційні інвестори мають кошти, але не готові вкладати далі, доки не побачать виконання попередніх обіцянок.
Тому вважаю, що зараз ринок перебуває в просадці. Водночас, якщо у 2025-2026 роках більшість проєктів відкриються й продемонструють хороші фінансові результати, ми побачимо другу хвилю буму.
- А чи не відчуваються вади недостатнього стратегічного планування з точки зору громад, деякого "канібалізму" у проєктах, розпочатих у 2022-2024 роках?
- Таке явище дійсно існує, але наскільки воно критичне, стане зрозуміло лише через три-чотири роки, коли завершиться повний запуск розпочатих проєктів. На етапі будівництва цю проблему можуть бачити архітектори чи урбаністи, проте пересічний інвестор зазвичай не усвідомлює, що в одному невеликому населеному пункті на одну вулицю можуть сходитись дев’ять потоків.
Цей дискомфорт проявиться згодом, але зараз інвесторів значно більше турбує виконання обіцянок щодо добудови та запуску проєктів.
- Що можна сказати про середній чек інвестицій?
- Вартість інвестиційного метра постійно зростає. Наші перші проєкти на старті були простішими, та й ринок тоді був менш вибагливим, тож метр із ремонтом і меблями коштував у межах $2,5-3,5 тис. за кв. м. Тобто середній юніт у 2022-2023 роках виходив на рівні $80-100 тис.
Сьогодні більшість проєктів на ринку ускладнюються та суттєво дорожчають. Десь ціна аргументується фактором "Буковель", десь — інфраструктурою. Девелопери повірили в ринок, інвестора та попит, і замахнулися на створення великих і комплексних проєктів.
Ми не виключення. Розпочали з Apartel Shayan (введений у 2020 році) - 60 номерів, потім Apartel Uzhhorod (введений у 2022 році) був на 60 номерів, далі вже Apartel Skhidnytsya (введений у 2024 році) - 280 номерів.
Вже зовсім скоро ми анонсуємо Apartel Polyana, де буде понад 450 номерів і 50 котеджів, сім ресторанів на території, аквапарк із термальними басейнами, великі криті спорткомплекси, які дозволять проводити спортивні збори, а також івент-холи та гірськолижні витяги. Ми рухаємось до реалізації великого проєкту з, можливо, найбільшою інфраструктурою в Україні, який потрібно буде запустити як єдиний комплекс. Звісно, він коштуватиме дорожче, ніж наші перші невеликі проєкти.
- Це ризик.
- Інвестиція - це ризик в будь-якому ринку. Але в цілому бачимо тренд на ринку - запуск великих проєктів (Escape City, Glacier, GORO). Як наслідок ціна метра в таких масштабних проєктах зросла, вже на старті $4,4-4,5 тис., а під завершення проєкта буде $6-7 тис. Отже середній чек за 1 лот змістився з $80-100 тис. до $150-200 тис.
- Це трохи ускладнює залучення нових інвесторів? Адже для інвестиційної нерухомості більш зрозумілі ціни, блізькі до цін квартир, тобто до $100 тис. До того ж окупність готельних проєктів у рази довша за "просто житлові комплекси".
- Так, готельні проєкти справді значно дорожчі за житлову нерухомість. Наприклад, у житлових комплексах площа загальних зон зазвичай становить до 15%, тоді як у готельних проєктах вона може досягати близько 50%: лобі, конференц-зали, спа-зони, криті басейни, ресторани та інші простори. Чим більша частка інфраструктури, тим вища кінцева вартість. Додаються й суттєві інвестиції у п’ятизірковий рівень. Йдеться не про "вигадані п’ять зірок", а про справжні сучасні резорти, здатні конкурувати на світовому ринку й приваблювати цільову аудиторію. Такі комплекси дозволяють формувати пул постійних гостей і працювати над підвищенням середнього чека.
Це довгострокова гра. Якщо для девелопера це перший готельний проєкт, я б не радив одразу запускати масштабний об’єкт. Водночас великі резорти глобально цікавіші для інвесторів, адже вони приносять не швидкий, а довгий дохід, залишаючись актуальними протягом десятиліть. Подивіться на приклад Radisson Blu Resort, Bukovel: він відкрився у 2012 році, і попри те, що багато проєктів тієї доби вже давно пішли на реновацію, він досі затребуваний і має постійних клієнтів.
Для готельєрів окупність справді є довгою, але для інвесторів це набагато вигідніше вкладення, ніж квартира. Єдине, що тут критично важливо, — правильно обрати керуючу компанію та сам проєкт загалом.
- Зростання середнього чеку веде до зниження дохідності?
- Сьогодні ринок декларує прибутковість на рівні 10-15%, але, будемо чесними, більш реалістична цифра — близько 7%. Щодо виплат, то детальну статистику поки ведуть небагато гравців. Крім нас, регулярні виплати здійснюють ще п’ять-шість компаній, по яких можна зібрати дані, тоді як інші проєкти ще перебувають на етапі будівництва. Загальний тренд такий: наступні проєкти демонструватимуть нижчу прибутковість (6-8%), бо стають дорожчими на старті, зате інвестиції в них будуть надійнішими через сильну інфраструктуру.
Нам за перший рік роботи великого резорту вдалося забезпечити інвесторам дохідність на рівні 10-12% річних, і ми сподіваємось, що наступного року цей показник вдасться збільшити. Проте, чи зможуть усі 80 готелів, які сьогодні дають подібні обіцянки, виконати їх — покаже лише час.
- У вашому портфелі зараз три працюючих проєкта: у Шаянах, Ужгороді (три роки роботи) та Східниці (рік). Нещодавно "Апартель "Східниця" отримав п’ять зірок.
- Ми декілька разів подавали, комісія давала зауваження. І ось, нарешті, ми маємо офіційні "п’ять зірок". Це нічого не змінює для гостя - ні ціни, ні сервіс. Але це відзнака нашої роботи і важливо для іноземного гостя. Ми вже розгорнули рекламну кампанію в Румунії і Польщі з початку року, привозимо румунських інфлюенсерів, знімаємо рілс для Інстаграм румунською та польською мовами.
- Ця кампанія націлена на потенційних інвесторів чи гостей?
- На даному етапі – на гостей. Зараз у нас у відділі продажу є людина з польською та румунською мовами, окремий сайт на румунській та польській. І бонуси за іноземного туриста у 10 раз більші, ніж за вітчизняного. Коли ринок відкриється, всі українські готелі конкуруватимуть за європейського гостя. Тому вирішили діяти проактивно, щоб нас вже там знали.
- Чи багато гостей з цих країн вже бачите?
- Зараз іноземних гостей ще небагато. З Польщі приїжджають переважно ті, у кого чоловік чи дружина українці. Із Румунії були дзвінки, але варто було почути, що йдеться про Україну — і вони не їхали. Проте після візитів блогерів ми вже прийняли близько 20 перших гостей. Для нас важливий кожен із них, адже вони приїдуть, побачать, що тут безпечно й красиво, розкажуть друзям. Ми віримо, що наступного року ці 20 перетворяться на 100, а за кілька років — на 5 тис. Саме тому "п’ять зірок" "Апартель "Східниця" мають особливе значення: для іноземних гостей це важливий фактор під час вибору.
Якщо подивитися на цифри по Східниці, то це був один із найпотужніших запусків з точки зору виведення бренду. За рік у нас відпочило 45 тис. гостей та ще 12 тис. дітей. Ми провели 87 корпоративних заходів і 22 великі концерти. За підсумками роботи нашим інвесторам "Апартель "Східниця" було виплачено 150 млн грн. Уже за перший рік ми вийшли на анонсовану окупність і забезпечили середній дохід на рівні 10-12%. При цьому ті інвестори, які увійшли найпершими, отримали близько 26%, тоді як ті, хто купував юніти вже на вторинному ринку, мали, приблизно, 8%.
- А ви пропонуєте для інвестування лише номери, чи інфраструктуру також?
- За сукупністю факторів ми маємо дуже хороші результати: високу динаміку залучення гостей, відмінні показники на Booking у всіх проєктів (9,5+), понад тисячу відгуків і стабільні виплати інвесторам. Тому вважаємо, що для першого року ми відпрацювали на відмінно. Хотілося б підняти ціни ще на 15-20%, але для стартового року ми не наважилися на цей крок. Наразі ж наша бізнес-модель повністю влаштовує і нас, і інвесторів.
- Які у вас зараз ціни?
- Заселення у нас в стандартний номер - пікова ціна 12 тис. грн, середня по року була 8,4 тис. грн. Хочемо на наступний рік плавно, акуратно, додаючи сервіси, вийти на середню $250 за ніч, що дасть можливість виплачувати 15% інвесторам.
- Які наступні відкриття?
- Apartel Kosyno ми відкриваємо вже цієї осені, орієнтовно, у листопаді. Це буде п’ятизірковий курорт на 140 номерів, інтегрований із найвідомішим термальним комплексом Косино. Новий рік я святкуватиму саме там: у форматі тест-драйву курорту та команди.
- І базова ціна яка?
- На тестовому заселенні вартість становитиме близько $100, адже щось може працювати не у повному форматі. Ми одразу попереджатимемо гостей, що це спеціальний дисконт за можливі незручності. Далі плануємо короткий сезон із ціною, орієнтовно, $150. На літній сезон відбудеться гранд-опенінг, і якщо ми будемо повністю готові за всіма параметрами сервісу, ціна зросте до $200-250 за номер.
Apartel Kosyno має бути навіть дещо дорожчим за Східницю, оскільки це більш бутіковий формат. Крім того, тут є ексклюзивна термальна вода та тенісні корти міжнародного рівня, що входять до комплексу.
- Яка стадія вашого флагмана "Апартель "Поляна"?
- Apartel Polyana - наш флагманський проєкт. Наразі проводимо підготовчі роботи. Як тільки ми отримаємо всі інші дозволи, ми його публічно анонсуємо - орієнтуємося на кінець 2025-початок 2026 року.
- Який орієнтовний обсяг вкладень в його створення і чи є вже інвестори?
- У нас є постійні клієнти, які добре знають, що ми робимо, довіряють нам і вже отримують виплати за тими проєктами, в які вони інвестували. Тому вони готові бронювати апартаменти ще на етапі концепту.
Щодо публічного старту продажів, ми наразі розглядаємо варіант синхронізувати відкриття Apartel Kosyno з відкриттям продажів у Поляні.
- Постійні інвестори - це стабільність. А як ви плануєте залучати нових? Які варіанти, щоб знизити поріг входу хоча б до того, який був у 2022 році, - до $60 тис.?
- У нас запланована достатня кількість номерів у блоці з конференц-залами, орієнтованому на бізнес-туристів. Площа таких апартаментів менша — близько 28 кв. м, тому їхня вартість буде нижчою за $150 тис.
- Це все одно завелика сума для людей, які обережно планують зробити першу інвестицію у незнайомому сегменті. Можливо, є випадки спільних інвестицій?
- Законодавством передбачений формат спільних інвестицій, коли кілька людей разом купують один апартамент. У нас уже є понад 10 таких угод: зазвичай це друзі або родичі. Це хороша можливість скооперуватися та зайти в інвестицію з меншими чеками. Водночас є й недолік, як у будь-якому партнерстві: якщо один учасник захоче вийти, а інший бачить перспективу у довгостроковому інвестуванні, виникає конфлікт, оскільки продати лише частку неможливо. Попри це, такий формат і досі поширений в Європі та має перспективи розвитку і у нас.
- Які регіони вас цікавлять для подальшого розвитку?
- Ми шукаємо майданчик у Львові. Віримо, що стратегічно туристичний ринок у найближчі 10-20 років зростатиме, а отже й вартість метра у готелях буде лише підвищуватись. На нашу думку, цьому місту бракує сучасного п’ятизіркового бізнес-готелю. Ми вже провели п'ять-шість зустрічей і зараз шукаємо ділянку в історичному центрі. Важливо, щоб там була можливість реалізувати спа, видові тераси, паркінг і сховище.
Паралельно ми пасивно вивчаємо можливості в центрі Києва та постійно придивляємось до готелів під реновацію в Європі. Планів багато, але головне зараз — знайти "ідеальне місце" для втілення цього проєкту.
- А які формати ви вважаєте перспективними в цілому для українського ринку?
- По-перше, це природні резорти — місця, де є створений самою природою магніт.
По-друге, це якісні готелі поруч із великими містами. До нас приїжджають гості з Києва, Тернополя, Вінниці й кажуть: "Будь щось подібне поруч зі мною — я б сюди не їхав".
- Ви шукаєте такі ділянки? Наприклад, під Києвом?
- Під Києвом у нас уже є ділянка площею 8 гектарів, для якої розроблений проєкт. Зараз паралельно робимо проєкт ще на 20 гектарів. Ми свідомо не запускаємо будівництво, поки не відчуваємо впевненості, що знайдеться покупець. Частину можна було б звести за власні кошти, але досвід показує: після будь-якої "гарячої" ночі інвестор, мінімум, на місяць відходить від ринку. Водночас, щойно зникне загроза, під Києвом почнеться радикальний бум. Я бачив вже понад 20 рекреаційних проєктів у розробці, тож конкуренція там буде шаленою.
Інші великі локації ми поки не розглядаємо. Адже невеликі комплекси вартістю $3-5-10 млн нескладно повторити, і поруч швидко з’являються ще два схожих конкурентних об’єкти. Ми ж робимо ставку на формати масштабних резортів, адже вважаємо, що саме вони більш захищені від конкуренції у довгостроковій перспективі. Це інвестиції від $100 млн, які суттєво зменшують ризик появи конкурентів.
Паралельно ми дивимося майданчики в Європі, але наразі лише вивчаємо юридичні аспекти, підводні камені й нюанси.
В Україні наші плани чіткі. Цієї осені відкриваємо Apartel Kosyno, у 2026 році запускаємо другу чергу в Східниці, де комплекс отримає ще 250 номерів, а у 2027 році — третю чергу на 60 котеджів і термальний аквапарк. Також у планах — облаштувати невеликий гірськолижний спуск, екоферму та локацію для ловлі форелі. Ми прагнемо створити довкола готелю інфраструктуру, яка формально не є його частиною, але якою зможуть користуватися як зовнішні відвідувачі, так і наші гості. Це доповнить досвід відпочинку й водночас стане захистом від появи "умовної свічки" поруч.
- У вас достатньо великі інвестиції. Чи подавались ви на статус "проєкту зі значними інвестиціями"? Чи розраховуєте на часткову компенсацію створення інфраструктури? Чи може залучали додатково кредити чи гранти?
- Ні, ми вважаємо, що зараз у держави є набагато пріоритетніші напрями витрат, тому на допомогу чи гранти ми не подавалися. Можливо, у майбутньому будемо точково залучати комерційні кредити під окремі елементи інфраструктури, наприклад, каток, спа чи оновлення систем. Проте наразі наша бізнес-модель працює, і ми справляємось власними силами. Нам довіряють інвестори, яких уже понад 800, адже ми послідовно виконуємо обіцянки як у проєктах, так і у виплатах.
