Эксклюзивное интервью генерального директора КП "Киевское инвестиционное агентство" (КИА) Олега Мистюка агентству "Интерфакс-Украина" (часть II) Вопрос: Если я правильно понял, на 2016 год город ставит перед КИА задачу не столько привлечь побольше денег, сколько подготовиться к их привлечению к 2017-2018 годах? И работать с МФО? Ответ: Нет, не так. Если коротко, то чем больше инвестагентство сможет больших, маленьких, средних, любых инвесторов затащить в проекты, которые самоокупаемы, давайте так их назовем… Вопрос: С социальной функцией, да? Больницы там… Ответ: Давайте тогда чуть детальнее. Есть проекты, которые вообще не предполагают какой-то окупаемости, где нужно просто потратить деньги, потому что это означает комфорт для жителей города, но напрямую никто никогда платить за это не будет, это социальная функция города, осуществляемая за счет взимаемых с горожан и бизнесов налогов. Вопрос: Но это же не через вас, наверное? Ответ: Нет, упаси Боже, это бюджетная сфера. Есть, с другой стороны, проекты, которые самоокупаемые: существует платежеспособный спрос без малого 4,5 млн людей, которые живут или приезжают в Киев. Даже с той нормой доходности, которую мы предполагаем, такое проекты интересны частному сектору. Если же проект более перспективный, то от инвестора можно еще попросить сделать какие-то социальные проекты для города, пока его доходность не спускается до тех самых 6-7%, о которых я говорил. Но, есть здоровенный пласт между бюджетными проектами и инвестиционными. К примеру, есть требующий бюджетных денег парк – открывать в нем ресторан, который профинансирует лавочки и возьмет на себя обязательства по уборке или лучше оставить парк как есть? На самом деле, никто не знает правильного ответа. Вопрос: Это как сейчас на ВДНХ, хотя этот объект, если я не путаю, в госсобственности: там тоже такая дискуссия – вроде стало лучше и красиво, но теперь за вход платите 50 грн. Ответ: Необходимо максимальное вовлечение общественности в обсуждение. Помогая КП "Киевские парки", мы в агентстве прорабатывали порядка 60 подобных практик. Ясно одно, что городу точно не нужно тратить бюджетные деньги на строительство ресторана, потому что они являются окупаемыми. Но, если есть согласие на такое соседство, то тогда возникает вопрос инвестконкурса или процедуры ГЧП. Например, на днях обсуждалась любимая всеми мэрами тематика – что делать с островами. Потенциально, конечно, хотелось бы найти какого-нибудь шейха из Абу-Даби или из Малайзии, который глобальной знаменитости, мэру города Киева, сделает подарок в виде группы архитекторов, дизайнеров, которые разработают глобальную концепцию, что делать с островами на Днепре, и построят тут нечто, чему позавидует Диснейленд. Recreational area in the middle of the city – вместо того, чтобы Киев каждые выходные в летний период разгружался, потенциально он мог бы загружаться. Но пока такого шейха нет, а есть отдельные проекты. На протяжении 2015 года КИА проработало 22 потенциальных инвестконкурса только в отношении Труханова острова по всем европейским стандартам, с привлечением EBA, AmCham и т.д., что потенциально можно было бы начинать сейчас делать. Вот проект веревочного парка, переправы через Днепр. Или вернулись какие-то ребята, которые еще до Януковича хотели сделать маленькую площадку с запуском аэростата, чтобы туристы могли сделать обзор Киева с высоты птичьего полета, но в сотни раз дешевле найма частного самолета или вертолета. Но, увы, законодательство настолько тяжелое в отношении водоохранной зоны, рекреации, экологии, что нужен огромный ресурс внутри муниципалитета, который все это проверяет, состыковывает и "утрамбовывает". И вот наконец-то "наутрамбовали" 22-26 подобных проектов и после общественных слушаний будем их выставлять на инвестконкурс или на ГЧП. Опять же, ждем ДПТ или зонинга – и это проблема и для города и для возможных инвесторов, которые психологически могут «перегореть», уйти в другие города, в тот же Львов. Надеюсь, некоторые из этих полезных социальных проектов реализуются. Не только рестораны, не только бизнес-центры, надо начинать делать те вещи, которые сделают жизнь каждого киевлянина лучше. КИА открыто к предложениям от любого человека, от любого инвестора. У нас свободный доступ на второй этаж КМДА, работает целый отдел «Единое ИнвестОкно». Вопрос: Была идея сделать на Трухановом большую спортивную зону. Ответ: Да, волейбольные, футбольные площадки и так далее. Резонансным проектом было также создание спортплощадок не на территории школ, а на свободных территориях в районах: чтобы футбольное, теннисное, баскетбольное поле было открыто для свободного посещения, например, до 19:00, а время после было бы уже платным, чтобы инвестор могу окупить свои затраты. Такой конкурс мы сейчас тоже пробуем проводить. Подобные проекты – к примеру, строительство вместе с частным сектором детского садика или школы, которые не дают ожидаемого денежного выхлопа для инвестагентства, но являются социально необходимыми, идут очень-очень тяжело. Достаточно много пережитков ментальности у топов муниципалитета или профильных директоров департаментов, которые говорят: "в Конституции написано, что образование должно быть бесплатным". Поэтому идеи, что частный сектор может зайти и сделать частную школу, дав какие-то бесплатные классы или взнос в город, вызывают сопротивление, которое приходится преодолевать. Очень много времени тратится на это перестроение модальности и ментальности муниципалитета, максимальную консолидацию бюджетных средств на действительно необходимые проекты. В 2016 году мы все-таки ожидаем улучшения инвестиционной активности города Киева и уже ощущаем увеличение интереса. Правда, есть еще destressed assets на вторичном рынке со значительно более низкими ценами, нежели может себе позволить город. Поэтому мы, возможно, не будем большими темпами делать проекты в коммерческой или жилой недвижимости, а будем концентрироваться на социально важных проектах и на огромных инфраструктурных проектах, к которым нужно готовиться: по телекому, по энергетике, по биотопливу. Например, мы сейчас в крупном переговорном процессе с "Киевэнерго", так как есть инвесторы, готовые осуществить модернизацию принадлежащего городу мусоросжигающего завода "Энергия". Его 9 лет назад передали "Киевэнерго", и компания поддерживала этот завод в рабочем состоянии, даже что-то в него инвестировав. Однако с учетом важности и интересности темы, несколько международных инвесторов проявили интерес к тому, чтобы осуществить более глубокую модернизацию: сделать когенерацию, тригинерацию на этом заводе, параллельно увеличив объем перерабатываемого мусора, осуществлять не только выработку тепла (как это "Киевэнерго" сейчас сделало), но и выработку биогаза и электрической энергии из него, которая может продаваться по повышенным тарифам. Финансовую модель и даже пред-ТЭО уже проработали по одному профильному инвестору из Великобритании, США и Франции. На подходе – уже четвертый кандидат. У них есть интерес увидеть инвестконкурс, где город четко опишет, что нужно сделать. Проект требует порядка $70 млн инвестиций, окупается лет за 6-7, что неплохо. Город получает в качестве бонуса то, что: а) нет рисков химической катастрофы; b) нет запаха; c) производится электроэнергия в небольших количествах там, где она нужна d) самое главное – объем мусора, перерабатываемого заводом "Энергия", может вырасти процентов на 40. Из других больших сделок – меморандум, подписанный Виталием Кличко и главой НАК "Нафтогаз Украины" Андреем Коболевым два месяца назад, как результат годичной проработки возможности построить две дополнительные мощности энергогенерации в Киеве. Напомню, что China Development Bank Corporation при Януковиче дал кредит $3,5 млрд под госгарантию на реализацию проектов замещения газа углем, включая проекты по газификации угля и перевода теплоэлектростанций на угольное топливо. Мы вместе с "Нафтогазом" отрабатывали доводы, чтобы уговорить китайцев на то, чтобы видоизменить проект и дать деньги на ЦКС (сжигание в циркулирующем кипящем слое – ИФ) – самую современную технологию в мире технологию при использовании угля с максимальной фильтрацией выбросов CO2 и других веществ, которая только возможна. Хотя идея иметь в городе дополнительно две мощные угольные котельные до недавнего времени и мне внушала ужас. С другой стороны, ЦКС – это, наверное, единственная технология, которая позволяет при сжигании в качестве топлива использовать мусора или биомассу, причем в перспективе полностью отойти от угля и использовать те же пеллеты, когда появится массированное производство оных в Украине. Пока предложения в индустриальных масштабах не видим. Соответственно имея 2 блока 300 МВт электрической мощности в восточной части города и 2 по 120 МВт на западном берегу, способных утилизировать городской мусор, вкупе с заводом "Энергия", Город будет способен перерабатывать больше чем 1,3 млн куб. м мусора в год, тогда как сейчас он вырабатывает 1-1,1 млн куб. м, а "Энергия" перерабатывает только 260-300 тыс. куб. м. Сегодня все остальное идет на полигоны, в посадки, леса, выбрасывается в овраги и т.д. Город, установив правильную систему тарифообразования на вывоз мусора, может и эту сферу сделать интересной для инвесторов. Если все нормально сложится, то мы можем даже снизить комиссию за выброс мусора, которая сейчас составляет 80-120 грн. При этом будет штраф, если ты выбрасываешь где-то в другом месте. Так что "Нафтогаз" будет этот проект прорабатывать вместе с МБ, IFC или с другими возможными участниками консорциума прорабатывать, чтобы выйти на конкурс, который мы планируем после подписания этого меморандума. "Нафтогаз" не будет единственным эксклюзивным кандидатом, мы планируем затащить на конкурс и других участников, именно для этого мы и работаем с IFC, которая закрыла множество сделок подобного плана в других странах, приведя крупнейших игроков и решив проблему муниципалитетов по управлению энергокомплексов Вопрос: Под китайское финансирование? Ответ: С китайским финансированием в связке идет "Нафтогаз". А кто-то другой может прийти в связке с ЕБРР, с IFC и с МБ. Моя задача – притащить побольше участников. Если проект хорошо проработан, то есть и другие подходы. Например, в случае модернизации городского освещения, которую мы детально прорабатывали с ЕБРР, мы уже получили подтверждение, что в случае правильно построенного концессионного конкурса, банк априори был бы готов дать кредитный ресурс на этот проект победителю городского конкурса. Поэтому для нас сотрудничество с МФО очень важно, так как они приносят деньги и стандарты прозрачности. В этом случае уже нет зашедших через заднюю дверь "своячковых" инвесторов, как это было в ряде проведенных ранее инвестконкурсов. Благодаря МФО на предварительной стадии проекта работают не только украинские, но и лучшие шведские, норвежские инжиниринговые компании, которые просчитывают розы ветров, все выбросы, необходимые фильтры и так далее, чтоб не навредить Киеву в этом отношении. Такие крупные проекты важны еще и объемами предполагаемых инвестиций. Только по этому проекту это свыше $1 млрд, из которых в 2017 году – $600-700 млн. Плюс еще на модернизацию теплоснабжения и термосанацию, водоснабжение. По нашим расчетам, потребности в термомодернизации только по частному и муниципальному секторам Киева под $2 млрд, чтобы мы пришли к европейским стандартам потребления тепла. Муниципальный сектор составляет 11,3 млн кв. м. Инфраструктура по привлечению средств в такие проекты, с возможными опциями создания fund of funds или гарантий OPIC, уже на завершающей стадии. Вопрос: А город будет участвовать в софинансировании этих проектов? ЕБРР, как правило, охотнее кредитует при наличии такого муниципального софинансирования. Ответ: На стадии техпроработки – да. На стадии финансирования многое упирается в законодательство о государственно-частном партнерстве (ГЧП), так как многие проекты – not selfsustainable: они не взлетают сами по себе только за счет средств одного инвестора, в отличие от чисто инвестиционных. В таких проектах должен быть какой-то капитал со стороны муниципалитета. Не хочу, чтобы это звучало как критиканство, но по тому, как ГЧП-шное законодательство продолжает дорабатываться, складывается впечатление, что тем, кто этим занимается, нравится сам процесс. Я заказал анализ нашим юристам, как Киев может реализовать его на практике, какой орган или комиссию должен создать город, чтобы он был способен/уполномочен входить в ГЧП-сделки. До последнего времени сделки такого формата были прерогативой департамента коммунальной собственности, который занимается всем: от сбора финотчетности коммунальных предприятий в бумажном виде с запозданием на 2 года до аренды всего, что превышает 100 кв. м. Задача нашего агентства – помочь мэру на практике реализовывать ГЧП-шные сделки в Киеве. Оценки в цифрах тяжело давать, но я бы сказал, что процентов на 70-80 подготовительную стадию мы уже прошли. Крупные инвесторы, глобальные корпорации, МФО – они уже достаточно плотно вовлечены в проблематику города, убедились в улучшении кредитоспособности (реструктуризация еврооблигаций, подтверждение полномочий мэра на выборах, подготовка годовых отчетов). Думаю, в 2016 году из этого десятка крупных и важных проектов хотя бы 2-3 начнут "взлетать". Вопрос: Вы уже упоминали про негативное влияние вторичного рынка. Сейчас одним из крупнейших игроков на нем оказался Фонд гарантирования вкладов физических лиц. Вы пытаетесь найти с ним какую-то синергию, ведь там помимо сугубо локальных коммерческих активов есть и активы муниципального уровня, если можно так сказать. Вряд ли покупатель придет в этот проект, не имея какого-то понимания своих взаимоотношений с властью. Ответ: КИА тестировало, насколько возможно использовать не муниципальные активы - земельные площадки или какие-то недострои, чтобы привлечь инвестора. В случае земельной площадки все, вроде бы, просто. Но если земельная площадка предназначалась под какой-то садик и на ней какой-то недострой, то уже чуть-чуть сложнее. Нужно на бюджетной комиссии списать этот недострой (возникает сразу вопрос верности оценки), естественно, за счет инвестора, который потом должен еще потратить деньги на его физический снос. Есть еще вопрос компенсации паевых городу, что совсем сужает поле проектов. А если, предположим, в этом недострое есть еще какие-то проданные квартиры и судебные аресты, то дело приобретает совершенно невозможный формат. Мы попробовали на одной проблемной стройке, не имеющей отношения к муниципалитету, где были не просто проданные квартиры, а дело о банкротстве, дело исполнительной службы, суды-пересуды – хуже, чем по "Элита-центру". С такой инициативой пришел кто-то из депутатов, так как там был социальный конфликт, а он думал, что мы сможем найти инвестора, кто достроит и все "разрулит". Четыре месяца мы этот проект жевали и, в конце концов, сказали: "Мы не сможем это сделать, это лучше исполнительной службе, пускай она вам денег отдаст". К сожалению, мы не настолько нобелевские лауреаты, да и нобелевский лауреат бы не смог. По-хорошему, нужно было на каком-то этапе два квазисуверена, то бишь Фонд гарантирования и город Киев, соединить вместе, чтоб все это дело пошло быстрее и эффективнее. Честно говоря, просто рук на это не хватило в том году. Мне кажется, Фонду гарантирования в сложившейся ситуации лучше начинать поедать этот бутерброд с вкусной, или – если хотите – с простой его части – с продажи портфелей или конкретных кредитов, а уже потом приступать к залогам. Наверное, не хватает политической воли, в том числе в Верховной Раде. Во многих других странах (Малайзия, Испания) приняли системное решение: чтобы избавиться от проблемной недвижимости, дается столько-то времени. Формируйте пул инвесторов, и сколько он соберет денег, за столько от нее и избавляйтесь. Или Центробанк к этому стимулирует, вводя правило, что каждый дополнительный год пребывания проблемной недвижимости на балансе будет приводить к 15% ее списанию. А так получается, что активы в Фонд гарантирования ушли, но и там "собаку не съели", потому как слишком много методик, консультантов и чрезмерного внимания к этому делу. Я рассчитываю, что в 2016 году с созданием консолидированного офиса управления активами муниципалитета, максимальным использованием аукционных площадок и формированием единой онлайн базы данных, в которой помимо объектов, предлагаемых Киевом как муниципалитетом, появятся объекты ФГВФЛ или Минобороны, дело должно пойти быстрее. Вопрос: Наверное, еще и попали бы под обвинения, что коммунальное предприятие занимается не своими функциями? Ответ: Мы как любое коммунальное предприятие можем вести хозяйственную или коммерческую деятельность, но из морально-этических соображений мы не стали этим заниматься, потому что ресурса своих 50 человек не хватает на муниципалитет. Добавлю, что наше агентство многими рассматривается как пилотный проект для других городов. Почему нам дают доноры гранты, например, USAID на 2016 год подтвердил выделение $300 тыс. на вторую стадию преобразования КИА, поверх работы, сделанной консультантами из Делойт, Тэлэнт Эдвазорс, и ВордХауэл, под руководством Трансперенси Интернешнл за деньги Фонда Видродження. Ожидаем поддержку ЕБРР. Одесские советники г-на Саакашвили консультировались с нами в своих попытках создать там свое инвестагентство, недавно Минэкономразвития попросило дать им почитать наши наработки, так как тоже собираются создавать инвестагентство. И это здорово, если мы все вместе сможем открывать новую Украину всему миру (хотя бы инвесторскому), давать новое видение перспектив, и одновременно – добавлять рациональной логики нашим политикам в их видении развития доверенных им в управление функций. Используемый нами формат инвестконкурса имеет sophisticated structure, если грубо – это «бутерброд» из условий, социальных выплат, нагрузки в виде паевого участия, ограничения по использованию создаваемых активов, целый комплекс взаимных прав и обязанностей инвестора и города. Нужно прислушаться к общественным организациям, которые требуют больше прозрачности. Как ни странно это прозвучит, но то, что делал Держинвест, пакуя сделки в SPV и выставляя на аукцион корпоративные права в этих SPV, – наверное, это то, что к чему рано или поздно мы все придем. Вопрос: Вопрос к SPV "Держинвеста" и в нефтегазовых СРП был в том, что в SPV обнаруживались какие-то неизвестные компании с долей в 10-15%. Ответ: Сейчас не то время – все условия прозрачные. Но должен быть блок-пакет какие-то или другие рычаги, которые позволят пресекать неправильное поведение инвестора пресекать в этих SPV. Это касается и прежних проектов. Схема нормализации отношений с инвестором должна быть реализована и в случае "Киевэнерго", "Киевгаза" и "Киевводоканала", вывоза мусора. Мы начали с самого массивного случая – с "Киевэнерго", рассматривая его как пилотный проект в свете нормализации отношений города и монополистов. Вопрос: Подытоживая. В 2015 году КИА реализовало 7 проектов. Ответ: В предыдущем их было 9, но в прошлом – только 7, как раз только что подписали "элитовскую" сделку по итогам инвестконкурса по последнему земельному участку. По всем другим участкам есть проблемы: блокирование жильцов соседних домов, мешающие коммуникации или другие причины, хотя остается еще примерно 1,1 тыс. семей, может чуть меньше. Мы пытаемся исправить ситуацию и делаем еще раз ревизию по зависшим участкам. Надеемся, что может быть в 2016 году, если сможем всех уговорить, то сделаем еще 2-3 проекта по "Элите". Вопрос: Сколько проектов планируете на 2016 год и сколько их всего в портфеле агентства? Ответ: Из-за необходимости разработки детальных планов территорий, сейчас "в тумбочке или под подушкой" у инвестагентства находится больше 65 проектов. Но это не считая крупных, о которых я вам говорил. Для сравнения: общая сумма реализованных в 2014-2015 годах 16 проектов – 1,7 млрд грн, тогда как меморандум с "Нафтогазом" – около $1 млрд, энергосистема Киева – еще $1 млрд. Я обещал Кличко принести $1 млрд в 2015 году, я его принес, но пока, к сожалению, только в формате меморандума о готовности участвовать в конкурсе, как минимум от одного из потенциальных претендентов. По факту, конкурс на строительство новых мощностей будет в конце 2016 или в начале 2017 года Вопрос: Какова судьба муниципальных предприятий? Ответ: Позвали "четверку" и сделали операционную диагностику крупнейших предприятий. ЕБРР два раза по EUR200 тыс. выделил на операционные изменения в "Киевпасстрансе" и "Киевском метрополитене". Потом была пауза из-за реструктуризации бондов, и сейчас работа возобновится. Ее будут делать Ernst&Young и Deloitte. Мы также выделили наших проджект-менеджеров, чтобы улучшать наши транспортные предприятия. В "Киевзеленбуде" диагностику также делал Ernst&Young. В ходе четырехмесячного проекта полностью разложили карту всех преобразований, начиная от каких-то точечных (IT, HR вещей) и заканчивая описанием стратегии – что это будет за компания, как она будет взаимодействовать с сектором. Так что с Зеленбудом все понятно, что необходимо делать и самое главное – он движутся! Менеджмент поверил в необходимость преобразований "КЖСЭ" ("Киевжитлоспецэксплуатация") – тоже известная компания, которой сделали диагностику. К сожалению, там ничего не идет, нету критической массы в понимании, нету «новой волны» в миддл-менеджменте, который бы понял суть рекомендаций консультантов "большой четверки" и что им нужно теперь делать, руки заняты операционной текучкой – тушением пожаров. И так повсеместно в госсекторе, за редким исключением. Возможно, выходом из ситуации для большинства случаев есть усиление менеджмента свежими выпускниками из наших профильных университетов. Мы разговариваем с киевскими бизнес-школами, чтобы организовать (опять же, за средства доноров) специальные курсы для топов муниципальных предприятий, включить их в executive MBA, для госслужащих – организовать Master of Public Administration. "Плесо" – наконец-то, оно уже смирилось с мыслью, что им нужно будет делать в ближайшее время. Они уже пошли на какую-то консолидацию внутри себя, повышение видимости, но пока не хватает ресурсов для того, чтобы что-то преобразовать. Анализ бесплатно осуществила PwC. Сейчас собираемся накачать "Плесо" специалистами, чтобы они подготовили road map/action plan и начали осуществлять переворот в работе компании. Плюс у нас на выходе в 2016 году, как я уже говорил, 22 проекта только по Трухановому острову. Нам "Плесо" необходимо потенциально как стартовая платформа, контрагент, который вместе с инвесторами сможет работать дальше над реализацией этих проектов. Поэтому приходится кусочек за кусочком работать с коммунальными предприятиями, которые дальше будут плацдармом привлечения инвесторов в Киев.