Интервью с СЕО Zezman Holding Борисом Голденштейном

Текст: Оксана Гришина

- Вы стали инициатором создания стратегической платформы Smart Sustainable City как инструмента развития Украины. Расскажите об основных ее принципах.

- Чтобы выиграть конкуренцию за украинцев, недостаточно обеспечить базовую безопасность. Сегодня агломерации и мегаполисы, развивающиеся по принципам Smart Sustainable City, способны конкурировать с отдельными государствами за привлечение талантливых и экономически активных жителей со всего мира. Именно такие точки развития мы должны создать.

Smart Sustainable City (Умный Устойчивый Город) – комплекс принципов развития городов, как с нуля, так и существующих, соответствующих целям устойчивого развития, инновационная экономика, ориентированная на экологию, с акцентным вниманием на социальные и культурные аспекты. Smart Sustainable City используют инновации, информационно-коммуникационные технологии и другие средства для улучшения качества жизни жителей, эффективности функционирования города, при этом обеспечивая потребности не только нынешнего населения, но и будущих поколений. Такой город включает в себя разумную урбанистику, разумные технологии, энергетическую эффективность, правильное управление отходами и водными ресурсами.

Я благодарен коллегам по рынку, которые уже поддержали идею - представителям двух девелоперских компаний UDP и Ribas Group.

- Что именно вы предлагаете?

- Предложенная нами Формула трансформации украинских городов включает четыре шага. Прежде всего, необходимо изучить, адаптировать и имплементировать успешные мировые практики и подходы Smart Sustainable City. За более чем 20 лет устойчивые города достигли значительных изменений, которые, по мнению экспертов, Украина сможет воспроизвести за 5-7 лет. То же касается использования международных стандартов, направленных на повышение качества жизни людей. Украине не нужны десятилетия для поиска своего пути устойчивого развития, международные институты уже разработали десятки ISO-стандартов и даже KPI для городов и их руководителей.

Третьим шагом предусмотрена адаптация успешных мировых практик и подходов к украинским реалиям. Четвертый – синхронизация ценностей и принципов громад, власти, девелоперов и других заинтересованных сторон. Только при соблюдении этих шагов можно рассчитывать на гармоничное развитие территорий, создание современной инфраструктуры и условия для повышения качества жизни людей.

Трансформация украинских городов в устойчивые требует комплексного подхода и совместных усилий общества, власти и бизнеса и возможна только при условии эффективного партнерства. Адаптируя и имплементируя лучшие международные практики уже сегодня, мы ускоряем восстановление и расцвет Украины.

- В своих девелоперских проектах вы уже внедряете элементы умных устойчивых городов? Опыт каких стран вы использовали?

- В Украине живу постоянно с 2009 года, и в своем девелоперском бизнесе, определяя концепции, стратегии, модели развития проекта, опираюсь на опыт Израиля. Я репатриировался из Литвы в Израиль в 90-м году, когда он уже был сформирован и как государство, и как нация. Конечно, сегодняшний Израиль и тот, 33-годичной давности, это разные страны. На моих глазах Израиль трансформировал агломерации, трансформировал регионы, развивал малые города. Я наблюдал за этим процессом в целостных комплексах. Развивая регионы, агломерации власть создавала все необходимые условия для создания комьюнити.

Но сейчас приведу немножко другой кейс. 24 февраля, когда началась война, я собрал команду и сказал: поверьте моему израильскому опыту, мы много лет в Израиле постоянно в состоянии войны, нас терроризируют, обстреливают, на нас нападают без предупреждения, и все же Израиль научился жить в этих условиях, и не просто выживает, а еще и развивается. Нужно успокоиться, осознать и привыкать жить в режиме Израиля.

Поэтому мы в Zezman Group весной 2022 года определили план тактических целей, направленный на стабилизацию бизнеса, стабилизацию тыла и удержание рынка в городе Одесса. Я считаю, что мы справились с этой задачей.

- По данным ЛУН, в Одессе к концу 2023 года восстановили работу на стройплощадках 71% довоенных проектов.

- Мы с 24 февраля не останавливали процесс. Мы продолжали строить на всех наших проектах: и на многофункциональном комплексе Urban Market, и на многофункциональном жилом городке Artville, и на многофункциональном жилом городке Keks. Это крупные проекты. Концепции этих городков разрабатываются на принципах и целях устойчивого развития. Все проекты, которые мы строим в Одесской агломерации, развиваем на территории одного населенного пункта - ОТГ "Авангард", все его знают как Седьмой километр.

- В начале декабря ФГИ выставил на приватизацию единый имущественный комплекс ГП "ТВК" (в народе - "7-й километр") под Одессой со сниженной стартовой ценой в 104,1 млн грн. Площадь участка 6,5 га. Вы планируете участвовать?

- Нет, не участвуем. Мы соседи. Но мы верим в то, что он будет трансформироваться и развиваться, усиливая ОТГ "Авангард".

- Итак, на территории ОТГ "Авангард" вы строите три больших проекта по принципам устойчивого развития?

- Проектов больше – семь. В целом они охватывают 180 га территорий, на которых мы планируем построить 1,5 млн кв. м, примерно для 70-100 тыс. населения. Три в активной фазе - это уже дома, которые мы строим и заселяем. Если говорить про их родственную взаимосвязь, то мы их строим в привязке к единым принципам и ценностям. Они концептуально друг друга взаимно дополняют, при этом они разные, в том числе инфраструктурно. Мы их "упаковываем" в портфель под названием Zezman City.

- На каком этапе остальные четыре проекта?

- На разных этапах девелопмента. По некоторым из них уже есть разрешение на строительство, некоторые в процессе ленд-девелопмента.

- Вы сказали, что сила Израиля в том, что строятся не города, а именно комьюнити. Какие сценарии вы прорабатываете, создавая недвижимость для будущих 70 тыс. населения?

- И для каждого отдельно взятого проекта, и для портфеля мы опираемся на семь принципов Zezman City. Один из этих принципов - это Ready to use. Мы создаем продукт, готовый к использованию. Когда мы начинаем заселять дом, мы сдаем квартиры, готовые к заселению. И к этому же моменту частично создаем инфраструктуру, которая предоставляет базовые социальные услуги – образование, медицина, спорт. Таким образом, это позволяет нам сразу после ввода объекта, заселять людей и тут же интегрировать их в комьюнити. Кроме зонтичного комьюнити Zezman City, создаем в его рамках отдельно выделенные группы по интересам. Кому-то нравится спорт, кому-то интеллектуальные активности, мы предоставляем возможность выбирать по вкусу варианты для своего досуга.

- А места для работы?

- Рабочие места тоже создаем. Более того, среди наших работников много людей, которые изначально стали нашими клиентами, заселились в наши дома и в последующем стали нашими работниками. И наоборот – есть люди, которые сначала стали нашими сотрудниками, потом заселились и стали частью комьюнити.

- У "Авангарда" сложилась базовая специализация, торговля. Что сейчас там происходит? Появляются альтернативные специализации территории?

- У нас достаточно пространств для развития ритейла и в целом предпринимательства на территории комьюнити. Жители знают бренды, которые открывают свои магазины, рестораны, кафе и так далее. Плюс Zezman City выбирают многие работающие в сфере IT-индустрии. Благодаря созданному нами стабильному энергоснабжению, электричество было даже в условиях блэкаута прошлой осени-зимы… В Одессе нас назвали городком несокрушимости. Это важно не только для IT-сообщества, но и для всех жителей.

- Сколько в ваших проектах уже живет людей?

- Более пяти тысяч, будет и сто. В жилгородке KEKS мы сдали два дома эксплуатацию в 2022, еще два достроили в 2023, в целом это более 500 квартир. Заселение жителей проходит, но не так быстро, как планировали, к сожалению, потому что многих нет в городе. Мы продолжаем строить, и в первом полугодии 2024 года планируем заселить еще несколько домов – и в KEKS, и в Artville.

Также портфель Zezman City предполагает комплексное и целостное развитие инфраструктуры. К примеру, на территории Artville есть школа, мы ей управляем сами. Планируем строительство еще 4 школ, рассчитанных более чем на 1000 человек.

- Планируете быть оператором и этих школ, создаете сеть учебных заведений?

- Мы пошли в стратегию развития партнерства. Приглашаем успешных операторов образовательного бизнеса в коллаборацию. Надеемся, что следующую нашу школу мы откроем в партнерстве с опытными операторами.

- Уже можете назвать партнера?

- Пока ведем переговоры.

- Какая стратегия по развитию другой социальной инфраструктуры? Ищете оператора или передаете громаде?

- Что-то мы передаем городу. К примеру, в январе 2024 года планируем завершить отделочные работы и оборудование встроенной амбулатории на территории Zezman City и передать ее местному муниципалитету. Есть у нас интересный кейс – открыли на территории полицейский пункт. Мы выделили помещение, полностью его оборудовали, и там нацполиция открыла свой пункт. А еще мы создаем добровольную пожарную бригаду. У нас хорошая коммуникация с ГСНС, налажены процессы. В случае, не дай Бог, возникновения пожара, в первую очередь включается добровольная пожарная бригада, далее уже приезжает ДСНС.

- В составе комплексов есть офисная недвижимость?

- У нас есть офисная, административная недвижимость, которой сами управляем. К примеру, сейчас в Artville функционирует коворкинг площадью порядка 100 метров. Сейчас строим еще один коворкинг площадью около 400 кв. м. Эти пространства используются не только для работы, но и для других активностей. Мы там, кстати, организовываем учебные курсы, маркетинг, английский и так далее. По вечерам проходят клубы интеллектуальных игр, соседи собираются, играют в "Мафию", смотрят кино вместе.

- Вы сказали, что вам удалось стать городком несокрушимости. Как удалось добиться энергетической самодостаточности?

- В первую очередь, команда Zezman проявила себя как команда несокрушимости. Мы удержали команду, удержали процессы, взаимоотношения с нашими партнерами, с нашими клиентами, с нашими резидентами. Мы им показали, что мы на месте, никуда не уезжаем, все офисы работают в штатном режиме. В штатном режиме мы тут же организовали процессы центра обучения, как жить в новых реалиях. Проводили тренинги, обучали людей, как держать себя в стабильном психоэмоциональном состоянии. И это помогло.

- Это психологические и организационные моменты. А с технической точки зрения, как удалось добиться стабильного электричества?

- Задолго до войны на территории Zezman City, а именно в Artville, организовали автономные энергогородки. Мы установили большие генераторы, мегаваттники, и автоматизировали систему перехода с постоянной на экстренную систему энергоснабжения.

- Во сколько обошлась эта инвестиция в автономные источники?

- Не такие уж большие инвестиции, если говорить про Artville. Организация подобной энергоплощадки может обойтись девелоперу примерно в 700 тыс. долларов.

- А в целом планируете использовать альтернативные источники энергетики - солнечные батареи или тепловые насосы, к примеру?

- Мы в большей степени делаем акцент на энергоэффективность. Ориентируемся на ГСН, плюс дополняем свои идеи, связанные с автономными решениями энергообеспечения каких-то малых объектов, потребляющих электроэнергию. Например, устанавливаем солнечные панели на автобусной станции.

Важно отметить еще такой момент. Мы самостоятельно развиваем инженерную систему, строим практически все наружные сети - дороги, коммуникация, строим энергоузлы. И все делаем с запасом, из расчета на растущий объем потребления. Мы взрослеем, в каждом нашем проекте предусматриваем уже более передовые и инновационные инженерные решения, направленные не только на энергосбережение, но и обеспечение автономности. Разрабатываем и просчитываем технические инженерные концепции и планируем реализовывать их. Во многих наших проектах, на которые получили разрешения, планируем строить уже автономные системы энергогенерации. Пойдем сначала в солнечную энергию.

- Вы акцентируете на экологии как одном из принципов устойчивых городов. Как это отражается в проектах?

- Мы одним из первых украинских девелоперов подписали Глобальный договор ООН, мы на практике знаем, что такое sustainable development. Устойчивое развитие состоит из трех разделов – развитие экономики, экология и социальный успех. Развивать города с точки зрения экологии – это сохранять водные, земные ресурсы, в целом вести деятельность исходя из интересов будущих поколений. Некоторые решения уже применяем, практикуем разделение мусора на наших объектах, в офисе сортируем мусор.

- Возможно, собираете дождевую воду, чтобы потом использовать ее для ухода за территорией?

- Поскольку наши объекты на окраине "Авангарда", мы устраиваем ландшафт таким образом, чтобы дождевая вода уходила в поля, которые нуждаются в поливе. Есть идея строить накопители, следить за тем, чтобы вода не закисала. Есть инженерные решения, возможно, будем использовать и для полива или, если не дай Бог понадобится, для тушения пожара.

- Какие регионы вы рассматриваете для развития?

- До войны мы определили стратегию, что хотим построить в Украине пять устойчивых городов. В каждом из выбранных регионов формировать портфель проектов по примеру Zezman City, с проектами, связанными концептуально, ценностно и по принципу. Понятно, война внесла определенные коррективы в жизни всех нас, в том числе в бизнес-системы. Тем не менее, мы полны оптимизма, верим в нашу победу и хотим реализовывать запланированные ранее проекты. Сегодня достаточно серьезно рассматриваем Киевскую агломерацию и Западную Украину. В среднесрочной перспективе планируем также выбрать локацию в центральных областях. Но по Восточной Украине пока много вопросов безопасности.

- Где вы присматриваете участок для проекта в столичном регионе?

- Мы планируем заходить в пригород, как это сделали в Одессе. Найдем интересную для нас локацию и начнем ее. Есть три критерия – логистика, безопасность и близость к густонаселенному спальному району города. Мы анализировали направление Одесской и Житомирской трассы.

- Эти точки роста, которые уже есть в Киевской области, только сейчас они развиваются больше в сторону коттеджного строительства. Каким будет ваш проект?

- Будут какие-то сегменты коттеджного строительства, и будет строительство многоквартирных 5-7-этажных домов.

- Какой из городов рассматриваете на западе страны?

- Ужгород. Согласно нашему анализу, там есть проблемы с системами коммуникаций, и с водой, и с электричеством. Пойдем в автономные решения.

- Население Украины уже сократилось вследствие войны. Захотят ли люди после войны жить в городах, или все-таки это будет сценарий уменьшения плотности застройки?

- Думаю, в ближайшие десять лет люди будут выбирать малоэтажную застройку, менее населенные районы. Но при этом стремиться находиться в часовой доступности от центра города. Если состояние экономики страны будет способствовать тому, что люди смогут зарабатывать, чтобы жить в собственном доме, они будут выбирать собственный дом. Все будет зависеть от уровня достатка населения, а его уровень – от состояния экономики.

- За какие деньги вы строите в течение войны? Это масштабные проекты. Это привлеченное финансирование, партнерское финансирование?

- Прежде всего, собственные ресурсы. Плюс наши инвесторы и розничные инвесторы. Наше большинство добросовестно выполняет свои обязательства, невзирая на стоимость.

- То есть у вас небольшой процент людей, которые перестали платить?

- Нет, он существенный. Но более 50% розничных инвесторов выполняет свои финансовые обязательности.

- Мы обсудили, в каких комплексах люди будут покупать жилье для себя. А как изменятся предпочтения инвесторов?

- Они будут в большей степени ориентированы на недвижимость с готовыми бизнес-решениями. К примеру, формат апарт-отелей, сервисных апартаментов, который предлагает Ribas, это тренд, который набирает обороты во всем мире. Думаю, что многие девелоперы либо пойдут в коллаборацию с подобного рода управляющими компаниями, либо начнут создавать собственную. И предлагать не просто недвижимость, а уже бизнес-продукт инвесторам, заинтересованным получать пассивный доход. Кстати, у нас есть такая управляющая компания.

- Какова доля тех среди ваших покупателей, кто выбирает квартиру для себя, и тех, кто для пассивного дохода?

- Большинство покупает квартиру для себя. Это одно из преимуществ строительства комьюнити. Люди выбирают квартиры в наших объектах, потому что хотят стать частью нашего комьюнити. Поэтому у нас действительно невысокий процент клиентов, инвестирующих в недвижимость в целях получения пассивного дохода. Порядка 10-15% людей. Эти инвесторы работают через нас. Пользуются мобильным цифровым решением, имеют кабинет, доступ к информации, видят, как управляется их недвижимость в реальном времени.

- Цифровые инструменты играют важную роль в развитии ваших городов?

- В целом развитие цифровых платформ, развитие цифровых продуктов в системе - одна из сторон нашей стратегии. Это новый тренд, который охарактеризует нашу новую реальность, интегрированную интернет-реальность. У нас уже есть, к примеру, такие инструменты, как "Комфорт 360", City as a Service.

Все, что мы проектируем и строим, мы делаем вокруг клиентского опыта нашего жителя. Наша сервисная цель – "бесшовный" опыт. Приобретая квартиру в одном из наших городков, клиенты автоматически получают доступ к нашей диджитал-платформе Zezman City. В первую очередь, к кабинету жильца, в котором собрана информация о ходе строительства его актива и дополнительно график оплаты для клиентов, купивших квартиру в рассрочку.

При получении ключей и в момент вселения, уже в новой роли, получают доступ к кабинету жителя. Все опции, от оплаты коммунальных услуг до бронирования бесплатного мангала в барбекю зоне и вызова мастера на дом – доступны в одно касания. Мы стремимся передать удобство сервиса "Дия", но в масштабах наших городков. Например, в одном из последних релизов мы добавили возможность не только арендовать парковочное место, но и самостоятельно сдать в аренду свое собственное парковочное место на территории городка. Sharing economy - это также один из важных элементов устойчивых городов. Любой неиспользуемый актив ты должен иметь возможность "шерить" (сдавать в краткосрочную аренду).

В Smart city значительна "подводная часть", которую не видно жителю. Вся инфраструктура жизнеобеспечения городка оцифрована и выведена на систему пультов и мониторов, что позволяет не только заранее диагностировать возможные неисправности, но и принимать эффективные решения в критических ситуациях инженерной командой из любой точки мира. В целом формат Smart sustainable city – это города-лаборатории, стимулирующие бизнес-коллаборации. За такими умными городами будущее, в котором можно жить уже сейчас.