Нові ваучери на ринку нерухомості: хто отримає допомогу для купівлі житла в розмірі 2 млн грн?
Ольга Оніщук, керівниця програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього, засновниця волонтерського проєкту "Поверни своє"
Вже менш як за тиждень, 24 листопада 2025 року, набере чинності Порядок надання допомоги для вирішення житлового питання окремим категоріям осіб (Порядок №1176). Це означає, що на ринку нерухомості має з’явитися новий спеціальний платіжний документ номіналом 2 млн грн — житловий ваучер, який будуть отримувати певні категорії внутрішньо переміщених осіб (ВПО), що проживали на тимчасово окупованих територіях (ТОТ).
Хто може отримати таку допомогу і за яких умов? Що спільного між Порядком №1176 і програмою "єВідновлення"? Чи є житловий ваучер альтернативою компенсаційному сертифікату? Відповіді на ці та інші питання, — далі в публікації.
Хто зможе отримати житловий ваучер?
Отримувачами такої допомоги є фізичні особи — громадяни України, які:
- мають статус ВПО — перебувають на обліку у відповідній єдиній інформаційній базі даних;
- перемістилися з ТОТ, включених до відповідного переліку територій, зокрема, з тих, які були анексовані або захоплені росією ще в 2014 році;
- є учасниками бойових дій, особами з інвалідністю внаслідок війни.
Ключові умови для отримання ваучера — відсутність санкційних застережень, інших обмежувальних заходів та судимості за вчинення кримінальних правопорушень проти основ національної безпеки України і проти миру, безпеки людства та міжнародного правопорядку, а також — нерозв’язане "квартирне" питання.
Про останню умову — щодо відсутності житла — розкажу детальніше. Отримувач допомоги та члени його сім’ї (один із подружжя та діти до досягнення ними повноліття) не повинні мати у власності об’єктів житлової нерухомості. Особи, які вже були забезпечені приміщеннями для постійного проживання органами державної влади протягом періоду перебування на обліку ВПО, або ж отримували грошову компенсацію за належне для отримання жиле приміщення (такі виплати раніше виплачували, скажімо, ВПО, які брали участь у антитерористичній операції), або ж подали заяву про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна та/або яким затверджено рішення про надання такої компенсації, — не зможуть отримати спеціальний платіжний документ номіналом 2 млн грн.
Простими словами, житловий ваучер отримають тільки ті, хто не має будь-якого об’єкта житлової нерухомості, як власного, так і державного (наданого для постійного проживання). Під об’єктом житлової нерухомості розуміється: квартира, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок (зокрема, споруджені у майбутньому), земельна ділянка, на якій розташовано такий об’єкт, частка у праві власності на таке майно.
Із такого загального правила є два винятки. До таких об’єктів нерухомості отримувача допомоги та членів їх сімей не належить:
- "іпотечна" нерухомість, кредит на придбання якої не погашений;
- майно, що розташоване на територіях активних бойових дій або на ТОТ.
Перевірка наявного права власності на такі об’єкти буде проводитися на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Така перевірка покладається на державу в особі відповідних комісій (такі функції зможуть виконувати же існуючі "компенсаційні" комісії) та Міністерство фінансів України. Останнє має забезпечити верифікацію інформації, зазначеної в заяві про надання допомоги та доданих до неї документів. Така верифікація серед іншого передбачає перевірку за даними ДРРП інформації щодо права власності або припинення права власності на об’єкти житлової нерухомості.
Логіку наявних у Порядку №1176 житлових і компенсаційних застережень проілюструю на конкретних прикладах.
Якщо отримувач допомоги має житло (або частку у праві власності на таке житло), розташоване на ТОТ або в зоні бойових дій, це не буде обставиною, що унеможливлює отримання ваучера. У разі, коли особі належить житлова нерухомість (або тільки її частина, навіть незначна, скажімо, 1/10) у відносно безпечному регіоні України, це може стати перешкодою для отримання такого ваучера.
Ще один приклад. Дружина військового, якій належить квартира, скажімо, у Києві, вже отримала житловий сертифікат за зруйновану оселю за програмою "єВідновлення" та припинила право власності на знищену квартиру, але не використала сертифікат на ринку нерухомості, або ж навіть тільки подала заяву про виплату, і не чекаючи рішення про надання компенсації, здійснила відповідну державну реєстрацію припинення права власності, — за таких обставин її чоловік навряд чи пройде верифікацію для отримання житлового ваучера, навіть попри формальну відповідність обов’язковій умові щодо відсутності будь-якого житла у нього й у членів його родини.
Як отримати ваучер і реалізувати його на ринку нерухомості?
Заяви про надання допомоги у вигляді житлових ваучерів будуть подаватися за вибором отримувача в електронній формі (самостійно або його представником): через Дію або через ЦНАП, або нотаріуса. Відповідна технічна можливість у Дії має з’явитися протягом 4 місяців з дня набрання чинності Порядком №1176, тобто не одразу, а орієнтовно наприкінці березня 2026 року.
На відміну від процедур державної програми "єВідновлення", де автоматично "підтягується" інформація про пошкоджену або знищену нерухомість із ДРРП, алгоритм подачі заяви на отримання житлового ваучера передбачає взаємодію з цілою низкою інформаційних систем (окрім ДРРП), а саме: Державним реєстром актів цивільного стану громадян, Єдиним державним реєстром ветеранів війни, Єдиною інформаційною системою соціальної сфери та Єдиною інформаційною базою даних про ВПО, інформаційною системою переліку територій, на яких ведуться бойові дії або тимчасово окупованих рф.
Які відомості будуть отримуватися автоматично, а які — потребуватимуть документального підтвердження, — стане зрозуміло після запуску технічного інтерфейсу для подачі заяви, яким будуть послуговуватися користувачі: як громадяни, так і державні реєстратори та нотаріуси, котрі подаватимуть заяви від імені отримувачів допомоги.
Алгоритм використання ваучерів для придбання нерухомості дуже подібний до процедури реалізації житлових сертифікатів. Спільною рисою цих двох спеціальних платіжних документів є те, що вони спрямовуються на фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт, частки у праві власності на таке майно. Ключова особливість ваучера полягає у тому, що він може спрямовуватися не тільки на сплату першого внеску за іпотечним кредитом, але й для погашення платежу за раніше оформленою іпотекою.
За житловий ваучер, як і за сертифікат "єВідновлення", можна буде придбати нерухомість у будь-якому відносно безпечному регіоні України. Обов’язковий етап для використання — підтвердження бронювання коштів від Укрпошти. Ключова відмінність від житлових сертифікатів — це строк дії резерву коштів — для ваучерів він удвічі більший — становить 60 днів.
Договір про придбання об’єкта житлової нерухомості з використанням житлового ваучера, іпотечний договір та договір про внесення змін до іпотечного договору з використанням ваучера, як і у випадку з реалізацією сертифікатів, підлягатиме нотаріальному посвідченню. Якщо договір стосуватиметься нерухомості на первинному ринку, нотаріус має пересвідчитися у надійності ділової репутації забудовника і перевірити юридичну чистоту квадратних метрів у майбутній новобудові. Нотаріус буде здійснювати і перевірку дотримання вимог щодо розташування житла у відносно безпечному регіоні України.
Водночас такий обов’язковий для використання сертифікатів етап, як перевірка наявності факту припинення права власності отримувача компенсації на знищену оселю, для ваучерів не застосовуватиметься. Натомість Порядок №1176 містить імперативну норму — заборону використовувати житловий ваучер для придбання об’єкта нерухомості у родичів: батьків, чоловіка або дружини, дітей, зокрема усиновлених, рідних братів та сестер, баби та діда з боку матері і з боку батька, онуків. Вочевидь, дотримання такої умови також буде перевіряти нотаріус, хоча прямої вказівки на те, що здійснення відповідної функції покладається саме на нотаріуса, Порядок №1176 не містить. Зауважу, що заборони на придбання житла з використанням сертифікатів "єВідновлення" у родичів профільне компенсаційне законодавство не передбачає. Однак, як свідчить аналіз судової практики, органами досудового розслідування вже фіксуються випадки укладання договорів купівлі-продажу між фізичними особами, пов’язаними родинними зв’язками, а також факти штучного завищення вартості об'єктів нерухомого майна, яке купується за компенсаційні кошти, що можуть свідчити про фіктивний характер таких правочинів з метою неправомірного використання бюджетних коштів. Такі дії здебільшого кваліфікуються як шахрайство.
Якщо говорити про специфіку договорів про придбання житла з використанням сертифікатів і ваучерів, то вимоги до них практично ідентичні. Такі договори міститимуть 2 обов’язкові умови. Перша — накладення заборони на відчуження придбаної нерухомості строком на п’ять років. Друга умова передбачає, що перерахування коштів на рахунок продавця або кредитора здійснюється протягом п’яти робочих днів з дня внесення даних про договір нотаріусом до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.
Чи є житловий ваучер альтернативою компенсаційному сертифікату?
За останні два роки майже 28 тисяч українських родин отримали сертифікати за програмою "єВідновлення" для придбання нового житла на загальну суму близько 40 мільярдів гривень (за актуальними даними Мінровитку). Ці цифри, звісно, далекі від реальних потреб постраждалих з огляду на масштабні руйнації житлового фонду (згідно з поточною оцінкою, 13% житлового фонду України було пошкоджено або зруйновано, постраждали понад 2,5 млн домогосподарств), але вони досить суттєві, що свідчить про важливу роль національного компенсаційного механізму у забезпеченні житлом громадян, які втратили своє майно внаслідок військової агресії рф.
Найскладнішим компонентом програми "єВідновлення" залишається механізм дистанційного обстеження руйнувань на ТОТ, який покликаний забезпечити право власників знищеної нерухомості, розташованої у таких регіонах, на отримання житлових сертифікатів. Старт цього компоненту досі не відбувся, натомість 22 вересня 2025 року уряд затвердив Порядок №1176.
Попри те, що багато алгоритмів, передбачених Порядком №1176, дуже подібні до програми "єВідновлення", ваучер не можна вважати житловою компенсацією, яка надається адресно: кожному власнику/співвласнику за конкретний знищений об’єкт/частку у праві власності на такий об’єкт. Розмір компенсації також визначається індивідуально для конкретної знищеної оселі: обраховується за певною формулою, залежно від типу нерухомості (квартира або приватний будинок), регіону її розташування, технічних параметрів тощо. Тоді як механізм отримання ваучера — це адміністративна послуга, допомога від держави, яка надається один раз у розрахунку на одного отримувача у сумі 2 млн гривень, шляхом видачі спеціального платіжного документа.
Водночас отримувач допомоги має відступити державі право вимоги до рф щодо відшкодування шкоди, завданої у зв’язку із внутрішнім переміщенням з тимчасово окупованих територій, в обсязі отриманої допомоги. Тоді як власник житлового сертифіката є стороною договору про відступлення державі/територіальній громаді права вимоги до росії щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна в обсязі отриманої компенсації.
Тож, житловий ваучер за своєю правовою природою не є компенсацією за знищене житло, це радше відшкодування за внутрішнє переміщення особи. Відтак отримання житлового ваучера не має бути перешкодою для того, щоб в подальшому власник зруйнованої нерухомості на ТОТ міг реалізувати право на отримання компенсації за знищене житло у межах програми "єВідновлення".
