Повышение учетной ставки Национального банка Украина (НБУ) до 25% фактически делает невозможным развитие любых, даже гипотетических, программ по кредитованию застройщиков и покупателей жилья.

Такое мнение в комментарии "Интерфакс-Украина" высказал соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.

"Во второй половине 2022 года платежеспособный спрос вряд ли существенно вырастет. При этом отсутствие доступных целевых кредитов под минимальные проценты именно на строительство может повлечь за собой большой кризис недостроев, ведь в зоне риска банкротства могут оказаться не только небольшие и средние компании, которые строили преимущественно за привлеченные с продаж средства, но и крупные застройщики, у которых на стадии возведения находится несколько крупных проектов", – сообщил Семенцов.

По мнению эксперта, в условиях дефицита средств застройщики будут вынуждены приостановить возведение львиной доли своих объектов, концентрируя максимальные усилия на завершении полуготовых объектов. Учитывая прочие негативные факторы (значительный объем уничтоженного жилья, миграционные процессы, рост стоимости строительных материалов и дефицит рабочей силы) уже в 2023 году Украина столкнется с существенным дефицитом готового жилья.

Скорректировать негативный сценарий может прозрачная схема компенсации пострадавшим за разрушенное и поврежденное жилье в результате войны. Владимир Семенцов считает, что одним из вариантов может стать внедрение ценных бумаг (имущественных сертификатов) на сумму оценки потерь, которые пострадавший сможет беспрепятственно конвертировать в девелопера на квадратные метры. В то же время, государство должно гарантировать погашение таких ценных бумаг по их номиналу.

"Такой механизм может учесть интересы и права пострадавших от войны граждан, будет способствовать здоровой конкуренции между девелоперами, что, в свою очередь, будет стимулировать первичный рынок, ведь у девелоперов появятся живые средства. Кроме того, такие "имущественные сертификаты" могут стать весомым предохранителем коррупции, обычно сопровождающей любые централизованные планы по застройке", - сообщил Семенцов.

Он также считает, что "имущественные сертификаты" исключат риски появления новой волны застройки невысокого качества, по примеру массового строительства "хрущевок".

Что касается восстановления рынка строительства, то несмотря на новости от застройщиков о возобновлении строительства на западе, в центре страны, а также в Киеве, пока сложно говорить о доли реального строительства или его "имитации".

"Скорее можно говорить, что первичный рынок находится в стадии "хирургической" перезагрузки. "Старого" первичного рынка уже больше не существует", - подчеркнул он.

Эксперт перечислил несколько основных факторов, повлекших за собой коренные изменения на первичном рынке: отсутствие покупателей-инвесторов, готовых вкладывать средства в недостроенный объект (ограниченные финансовые возможности потенциальных инвесторов из-за сложностей с ведением бизнеса, необходимостью жить за пределами страны или за пределами родного города и просто удержания имеющихся ресурсов до окончания войны); дефицит строительных материалов и отсутствие налаженных новых логистических цепочек для их поставки; нехватка достаточного объема собственных средств девелоперов для полноценного возведения ЖК, невозможность привлечения банковских кредитов и усложненный поиск соинвесторов в объектах, готовностью более 40%, в которых реализовано уже более 40-50% квартир; уничтожен механизм рассрочки, с помощью которого в 2021 году реализовывалось более 55% всех квартир; дефицит квалифицированных строителей и общая нехватка рабочей силы; непрогнозируемость войны - отсутствие 100% гарантий безопасности и перспектив завершения не только активных боевых действий, но и ракетных обстрелов; трудная экономическая ситуация в стране, реальная, а не номинальная инфляция.

Эксперт отметил, что с учетом всех этих факторов на данном этапе фактически невозможно составить объективную цену 1 кв.м и доход стройкомпаний.

По данным девелоперов, цены на стройматериалы с марта по май выросли в среднем на 15-20% и не исключено, что в последующие месяцы они могут увеличиться еще, как минимум, на 10%. Рост стоимости строительных материалов на 15-20% теоретически прибавляет к стоимости квадратного метра, в зависимости от объемов и сложности строительства, в среднем от 5% до 10%.

"В среднем строительство жилого комплекса длится до двух лет и прибыль обычно рассчитывается на этапе планирования ЖК. Фактически, большинство девелоперов оказались в "ловушке неопределенности", что делает вложение средств на этапе строительства достаточно рискованным", - считает эксперт.

Семенцов отметил, что большинство проектов в Украине было рассчитано на постепенное привлечение финансирования от продаж; а основное строительство велось за счет собственных средств девелоперов в размере до 50% общей стоимости проекта.

По его мнению, последствия войны фактически заставят девелоперов постепенно отказаться от продажи квартир на этапе строительства, все усилия будут направлены на привлечение достаточного финансирования, соблюдение сроков строительства, воплощение новых форм инвестирования, которыми могут стать Фонды инвестирования в недвижимость (ФИНы).

"К сожалению, ручное управление фондового рынка, блокировка работы большинства инвестиционных фондов не способствует быстрому включению этого эффективного источника финансирования. Но так или иначе украинским девелоперским компаниям придется менять собственные бизнес-процессы, привлекая к реализации проектов соинвесторов, изменять концепции ЖК, диверсифицировать собственные риски, развивая в составе ЖК другие форматы недвижимости, которыми могут стать, например, сервисные апартаменты, а отсюда и направлять усилия на создание компаний по управлению такими объектами”, - говорит Семенцов.

INSPI Development – инвестиционно-девелоперская компания, созданная в декабре 2020 года. В планах компании – развитие сети сервисных апартаментов в Украине, новых форматов недвижимости и знаковых объектов недвижимости. К 2025 году в портфеле компании запланировано более 10 объектов, среди которых сеть сервисных апартаментов, объекты коммерческой и жилой недвижимости.