В январе-феврале 2024 года объем продаж на первичном рынке недвижимости Киева снизился почти вдвое, медианные цены за год выросли на 5,3% по сравнению с зимой 2023 года, сообщил основатель M4U и соучредитель сервиса динамичного ценообразования MAXIFY Владимир Даниленко агентству "Интерфакс-Украина".

"Рынок недвижимости Киева пережил одну из самых тяжелых зим. Основными драйверами рынка оставались новости о событиях на фронте, экономической и военной поддержке союзников, перспективах расширения мобилизации и пр., и, несмотря на то, что обстрелов Киева было в разы меньше, чем зимой 2022 года, информационное давление также негативно повлияло на готовность клиентов покупать”, - сообщил Даниленко во время дискуссионной панели RED Community "Доходная недвижимость Украины - откровенно о перспективах для девелопмента и инвестиций".

По его словам, снижение готовности клиентов покупать первичную недвижимость наблюдалось, начиная с ноября 2023 года, и продолжилось в течение всей зимы. Больше всего это ощущалось в объектах бизнес- и премиум-класса, интерес к более дешевым объектам был относительно выше. 

Согласно аналитике M4U, уровень продаж в столице восстановился после деоккупации Киевской области до 10% довоенных объемов в июне-2022, вырос до 27% в январе-2023 и достиг 40% летом 2023 года, однако прошедшей зимой снизился почти до 15% довоенных продаж.

Как отмети Даниленко, основной причиной стало сверхвысокое восприятие рисков. В целом ситуация на первичном рынке соотносится с экономическими ожиданиями граждан и их оценкой готовности осуществлять крупные покупки. Такое поведение спроса давило на предложение и заставляло застройщиков искать варианты привлечения новых клиентов с помощью основных доступных инструментов - скидок и условий рассрочки.

"Потенциал к их эффективному использованию застройщики израсходовали еще в прошлом году, поэтому нынешняя эффективность тех же действий оказалась достаточно низкой", - отметил Даниленко.

При этом в феврале отмечен незначительный рост цен: средние поднялись до 63 790 грн/кв. м (на 1,8% больше, чем в предыдущем месяце, и на 4,2% выше, чем годом ранее), медианные - до 52 300 грн/кв. м (1,4% и 5,3% соответственно).

Эконом-класс подорожал за год на 12% - до 39 719 грн/кв. м, комфорт-класс относительно стабилен, рост на 3,7% - до 46 913 грн.  Бизнес-класс, цены на который из-за акционной активности в середине года поползли вниз, понемногу за второе полугодие почти восстановил уровень начала года: по состоянию на февраль-202 - 76 тыс. грн, что на 2,0% ниже показателя зимы 2023-го. То же касается и премиум-класса - снижение за год на 1,9%, до 139,6 тыс.грн. 

"Ценовой оптимизм сохраняется в дефицитном сейчас эконом-сегменте, в остальных сегментах ожидаем удержание цен или ситуативные снижения”, - отметил Даниленко.

При этом он акцентировал внимание на том, что новые проекты  в феврале не стартовали. Основная часть предложения представлена в проектах комфорт (67%) и бизнес-класса (25%).

Даниленко напомнил: до войны столичный рынок развивался в направлении улучшения качества проектов на фоне роста конкуренции концепций и увеличения цен. Из-за этой тенденции относительно дешевые проекты, с низкой маржинальностью и ценой, занимали на рынке менее 10%.

"Поэтому сейчас, когда значительная часть спроса ориентирована именно на относительно дешевые проекты, рынку просто нечего предложить. При этом невозможность обеспечить достаточный уровень продаж на этапе запуска проекта не позволяет пополнить сегмент относительно дешевых проектов новым предложением. Почти все игроки рынка сосредоточены на достройке текущих проектов, а объем предложения постепенно уменьшается", - сказал он.

Дисбаланс структуры спроса и предложения привел к тому, что выросли расчетные остатки по сравнению с расчетным уровнем продаж. Согласно аналитике M4U, в феврале 2023 года этот показатель достиг одного из самых высоких уровней в последние два года - до 14,3.

"Это значит, что, согласно расчетному уровню спроса, в Киеве в феврале нужно 14,3 года, чтобы продать расчетные остатки" - пояснил Даниленко.

Согласно данным M4U, по итогам 2023 года коэффициент отношения расчетных остатков по сравнению с продажами в Киеве был ниже, 8.3, но это значительно выше довоенных: на конец 2021-го он был 1.6, в 2020-м - 1.5.

"Это демонстрирует относительно низкий спрос по сравнению с имеющимися остатками и подтверждает рынок покупателя. Хотя сам результат февраля-2024 - это больше экстремум и воспринимать его можно как подтверждение очень тяжелой ситуации в зимний период", - говорит Даниленко.

При этом он отметил потенциал государственной программы "еОселя", однако из-за ограничений по аккредитации проектов и требований к заемщикам эта программа на рынке первички Киева не стала массовой.

"Интересно, что Киев уступает Киевской области как по количеству выданных кредитов, так и по их сумме. Причина довольно проста – больший выбор  доступного жилья в пригороде делает его более интересным для основных категорий заемщиков программы – военных и их семей", - отметил Даниленко.

Компания "Укрфинжилье" обещает в 2024 году сделать ставку именно на первоначальный рынок.

"Это действительно может быть весомой поддержкой для части проектов, но все же, учитывая условия программы, речь будет идти преимущественно об эконом- и доступном комфорт-классе, которого в столице и так осталось очень немного", - резюмировал Даниленко.

M4U - группа компаний в Украине, Великобритании и Польше, занимающихся разработкой proptech-продуктов для девелопмента недвижимости и предоставляющих услуги по интеграции цифровых решений на рынках Украины, Европы и Ближнего Востока.

MAXIFY – система автоматизированного динамического ценообразования для недвижимости.