Эксклюзивное интервью коммерческого директора строительной компании "Интергал-Буд" Анны Лаевской агентству "Интерфакс-Украина"

Автор: Оксана Гришина

- Вы планировали перезапустить исторический отель "Санкт-Петербург" на бульваре Шевченко, 4, в формате апарт-отеля. Изменилась ли концепция в ходе реализации и когда ожидать открытия?

- Реставрация исторического здания по бульвару Тараса Шевченко сейчас на завершающем этапе. Отель будет запущен под названием Grand Boulevard. Сейчас заканчиваются отделочные работы и меблирование номеров. Ориентировочно, в конце февраля состоится открытие.

Было много нюансов, ведь у нас есть охранный договор. В его рамках восстановили мраморные лестницы, лепнину, отреставрировали входную деревянную дверь. Мы сохранили исторические фасады и элементы интерьера, но дизайн внутри – это микс классики и современности. Немного изменили планировки. В целом будет около 120 номеров. В первом проекте реновации было больше (146) номеров, но часть из них были слишком компактны. Мы увеличили ряд номеров, сделали двухспальневые и добавили несколько семейных.

- Какое решение принято по управляющей компанией?

- Будем управлять самостоятельно. У нас были переговоры с некоторыми международными операторами, но все они предлагали стандартизированный подход, гостиница по брендбуку сетей с типовыми номерами. Мы приняли решение развивать гостиницу бутикового типа, это позволит подчеркнуть уникальность места и здания – красиво по архитектуре и интересно внутри.

Нас не пугает вызов самостоятельного управления знаковым проектом в центре столицы. Тем более, у компании есть успешный опыт. В портфеле проектов "Интергал-Буд" есть Rius Hotel Lviv, это весьма востребованная гостиница, которой компания управляет самостоятельно. Команда профессионалов прекрасно справляются, поэтому решили попробовать и в Киеве.

- Бронирование Grand Boulevard уже открыто?

- Пока нет. После приемки полностью готового комплекса в феврале мы откроем бронирование. Есть два формата номеров: для посуточной аренды и на более длительный срок. Фишка гостиницы в том, что в каждом номере есть мини-кухня с варочной поверхностью. Номера для гостей, выбирающих длительный срок проживания, предлагаются с большей площадью.

- На какую категорию вы планируете подавать отель?

- Четыре звезды.

- Какой это будет сегмент по ценам?

- Ориентируемся на стоимость номера от EUR100.

- Какая инфраструктура будет в отеле?

- У нас есть помещение, где может разместиться казино, на минус первом этаже. Сейчас ведем переговоры с операторами.

Кроме этого, будет ресторан, который должен работать на гостиницу и внешний поток. Ресторан займет часть полуподвального этажа и помещение на первом. Формат, скорее всего, ближе к городскому кафе, интерьер, соответствующий статусу здания. Также будет в отеле спортзал, салон красоты, сервисы, турагентство, цветочный магазин, бутиковая зона и др. Сейчас ведем переговоры с арендаторами этих помещений. Во дворе планируем разместить паркинг на 30 машиномест.

- Какой объем инвестиций?

- Инвестиции в реставрацию уже составили более $10 млн.

- Планируете ли вы еще какие-либо гостиничные проекты?

- Мы рассматриваем такую возможность, если будет какое-нибудь интересное здание под реконструкцию в центре города.

- В мире пытаются внедрять формат, который миксует офисную и отельную недвижимость – коворкинги в гостиницах. Вы рассматривали такую идею в рамках Grand Boulevard?

- Рассматривали. Но арендные ставки, которые обычно оплачивают коворкинги, довольно низкие. Мы анализировали гостиничный рынок и увидели дефицит классические конференц-залов, особенно, в историческом ареале столицы. Поэтому, у нас на минус первом этаже будет конференц-зал на 200 кв. м. Если будет повышенный запрос, эту зону можно расширять.

- В портфеле ваших проектов есть отдельно стоящие бизнес-центры. Какова их вакантность на сегодня? Есть ли планы расширения портфеля?

- У нас сейчас четыре бизнес-центра: на ул.Ковпака, ул.Тютюнника, М8 и S26. В целом это 42,2 тыс. кв.м. общей площади, 37,7 тыс. кв.м арендной.

Бизнес-центр по улице Ковпака, 29, занимает банк (ПриватБанк), там нет вакантных площадей. Бизнес-центр М8 класса "А" на Московской, 8, мы уже наполнили на 95%. Осталось открыть магазин на первом этаже.

Приоткрою секрет: в М8 будет несколько посольств. Французское посольство - мы уже подписали контракт, есть еще два европейских посольства, с которыми мы сейчас ведем переговоры.

- Как решались вопросы безопасности?

- Бизнес-центр проходил специальный аудит. В первую очередь, внимание акцентируется на классе здания, техническом решении, безопасности, вопросах доступа: транспортного и пешеходного. Наше здание подходит по всем критериям.

- На каком этапе заполнение арендаторами бизнес-центра на Подоле?

- Бизнес-центр S26 класса "В+" по ул.Спасской, 26/14 пока заполнен наполовину. Среди арендаторов в основном IT-компании, есть переговоры с финансовыми и юридическими компаниями. Было несколько предложений по размещению торговли, услуг и даже производства кондитерских изделий на первом этаже.

Заминка связана с тем, что по многим лотам мы вошли в переговоры в ноябре, перед зимними праздниками, сейчас подписание притормаживает ситуация с тревожной обстановкой. Надеюсь, что в феврале-марте мы уже заполним этот объект.

- Интересуют ли еще площадки под офисные центры?

- Мы рассматриваем офисное направление как перспективное. Интересуют земельные площадки, которые подойдут под наши критерии ликвидности, здания под ремонт или реконструкцию. Кроме того, у нас есть один участок на Подоле, в районе улицы Кирилловской, который мы рассматривали изначально под строительство апартаментов, но сейчас оцениваем его под строительство большого офисного комплекса. По формату этот БЦ предполагает строительство отдельных секций под конкретного заказчика.

В целом, если оценивать факторы рынка, мы не жалуемся на уровень вакантности в наших офисных проектах. Карантин повлиял на площади, которые занимают потенциальные арендаторы, появилось качественное новое предложение.

Кроме нового спроса, есть значительный спрос по переезду. Например, если говорить об иностранных компаниях, в том числе посольствах, то многие уходят из отдельно стоящих зданий, нуждающихся в реновации, в офисные здания класса "А".

Поэтому, если говорить объективно, в целом дефицита спроса нет, но при условии, что твой объект конкурентен. Например, на ул.Московской у нас было безусловное преимущество, которое позволило так быстро заполнить объект – у нас подземный паркинг на 90 мест плюс внутренняя парковка на 55 машиномест во дворе. При существующем жестком дефиците парковок в центре мы всем арендаторам предлагаем машино-места плюс к их помещениям.

- Каков объем коммерческой недвижимости в составе жилых комплексов?

- Если взять все объекты, то это достаточно большой пул, порядка полумиллиона квадратных метров. Кроме встроенной "коммерции" на первых этажах, есть еще отдельно-стоящие торговые центры, есть частные школы, детские сады, поликлиники, спортзалы и т.п.

Это большой объем и спрос на коммерческую недвижимость в составе ЖК высок как никогда. Причина очевидна: в новостройках концентрируется целевая аудитория, наличие большого количества платежеспособных клиентов уже гарантирует спрос всем операторам, которые будут здесь работать. Второй момент: карантин, который мы все переживаем, показал, что минимально пострадали бизнесы, расположенные в ЖК. Они быстро адаптировались, моментально перестроились под формат доставка, работа на вынос и так далее.

А для инвесторов коммерческие помещения удобнее жилых. Арендная квартира, как бізнес, весьма сложна – надо сделать ремонт, искать арендаторов, следить за состоянием… Коммерческое помещение ты покупаешь shell and core (бетонная стяжка, подведенные коммуникации) и сдаешь в аренду. А уже твой арендатор самостоятельно занимается ремонтом и дизайном, поддерживает помещение в хорошем состоянии, ведь это лицо его бизнеса.

В целом по нашим комплексам коммерческие помещения на первых этажах жилых домов продаются дороже квартир в диапазоне от 30% до 90-100% их цены, а окупаются вдвое быстрее. "Коммерция" окупаются за шесть-семь лет, квартира – за 10-12 лет.

- Какие форматы коммерческих помещений продаете и на каком этапе?

- Нарезка коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий от 30 и до 1000 кв. м. Больше всего востребованы площади от 85 до 200 кв. м, в таком помещении можно разместить кафе или магазин, службу доставки или салон красоты.

Есть у нас и отдельно-стоящие торговые центры. Сейчас начинаем строительство комплекса на Народного Ополчения, в составе ЖК Sky Avenue. Общая площадь трехэтажного комплекса - 12 тыс. кв. м.

Там будет полноценный фитнес на 3,5 тыс. кв. м, уже есть оператор, с которым мы на финальной стадии переговоров. Будет большой супермаркет 2 тыс. кв. м, магазины бытовой техники, детских товаров, несколько кафе, ресторанов, отделения банков. Планируем открыть комплекс в 2024-м.

При проектировании таких объектов мы учитываем требования по площади, по планировке, по инженерии якорных арендаторов, торговых сетей, супермаркетов, фитнес-центров. Мы берем на себя набор арендаторов и управление. Что касается коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов, то их как правило продаем, однако в последнее время компания начала оставлять часть из них себе в управление.

Среди встроенной "коммерции" в ЖК мы оставляем в собственном управлении те помещения, которые находятся в местах активного пешеходного и автомобильного трафика, это дает возможность заводить конкретные сегменты. Качественная коммерческая недвижимость в комплексе поднимает его престиж, и цены на квартиры в том числе. Если у тебя в комплексе есть кафе, рестораны, супермаркеты, поликлиника и детский сад хороших сетей, которые пользуются популярностью, это существенное преимущество.

- Какую долю коммерческой недвижимости в новых комплексах вы оставляете в собственном управлении?

- Приблизительно, треть.

- А есть ли у вас рычаги влияния на те лоты, которые продаете?

- У нас бывали случаи, когда мы отказывали, бывали случаи, когда выкупали у арендаторов.

Если это сеть, выясняем заранее, что планируется в помещении, чтобы не появился магазин пива рядом с детским садом. Если продаем физлицу, которое планирует сдавать в аренду, прописываем обязательства в договоре, виды деятельности, допустимые для этого помещения.

В каждой управляющей компании ЖК прописаны штрафы, и, если собственник нарушает правила и заводит оператора, который не устраивает жильцов, мы решаем конфликтный вопрос.

Был случай: в одно из зданий зашла пиццерия, собственник крайне небрежно сделал систему вентиляции, запах был в вестибюле и коридорах… Жители подняли скандал по этому поводу, в результате этот оператор был выселен из жилого комплекса.

- Как вы решили конфликт?

- Мы начали с переговоров с кафе, с просьбой оборудовать вентиляцию правильной мощности. Поскольку они не устранили техническую проблему, и жильцы были уже категорически настроены против, мы на себя взяли ответственность и обеспечили выкуп.

- В договоре прописана возможность выкупа?

- Нет не прописана, у нас были переговоры с собственником помещения. Жители ему практически уже заблокировали работу заведения… Мы предложили расторгнуть договор, засчитали стоимость в качестве платы за другое помещение, в другом комплексе, где сами уже сделали вентиляцию. В итоге мы его перевезли на другой комплекс и там его бизнес работает без проблем.

- На каком этапе продаются коммерческие помещения на первых этажах?

- Есть комплексы, где продается с котлована. А есть комплексы, где "коммерция" продается уже при достаточной степени заселения. Например, в "Озерном гае", где заселено сейчас 10 домов, продолжаются переговоры с большим фитнесом, они ждут большей заселенности.

- Если бы комплексы были открыты, таких проблем с крупными операторами не было?

- На самом деле возможность обеспечить доступ для своих клиентов у "коммерции" есть. Мы сейчас ставим системы контроля доступа с панелями вызова, которые позволяют ответить в коммерческом помещении и запустить посетителя. Есть варианты, когда человеку генерируют гостевую ссылку на мобильный телефон, многие этим пользуются. У нас достаточно подобных примеров. Тот же комплекс "Нивки Парк": "коммерция" на первых этажах заполнена на 100%. Мы поставили калитки с домофонами, есть вызывные панели и вопросы с собственниками "коммерции" таким образом решили.

- Есть ли запрос на офисные пространства в составе ЖК, особенно исходя из трендов гибридной работы?

- Из практики крайне редко у нас покупают пространства с целью делать там офисы. Но мы в составе некоторых ЖК предусматриваем помещения под коворкинги площадью около 300 кв. м, чтобы обеспечить рабочими местами в пределах зоны проживания. Есть возможность предусмотреть такое помещение на ул. Народного ополчения, и в новых комплексах, которые сейчас проектируем.

- Сервисные апартаменты сейчас считаются одним из перспективных направлений коммерческой недвижимости. В каких проектах они могут появиться в вашем портфеле?

- У нас уже есть два объекта в таком формате, оба в Одессе – в Аркадии и La Mer на 13-й станции Большого Фонтана. В этих объектах будет возможность инвестировать в сервисные апартаменты с последующей сдачей в аренду в курортный сезон. В настоящее время мы занимаемся переговорами с некоторыми компаниями, которые занимаются сервисом и параллельно прорабатываем вопрос самостоятельного управления. Понимаем, что в портфеле будет минимум два таких объекта, поэтому целесообразно иметь управляющую компанию в составе коммерческого отдела.

Безусловно, сервис под ключ привлекателен для инвестора и гарантирует рентабельность, позволяет контролировать порядок, состояние, взаимоотношения арендаторами и так далее. Для нас, чтобы создавать отдельную управляющую компанию, необходим объем.

- О каком объеме идет речь?

- В одесских проектах, которые сейчас строят, в целом будет свыше 50 тыс. кв. м. Есть несколько участков в Одессе и столице, на которых мы можем реализовать эту концепцию. Если там будет сделан выбор в формат сервисных апартаментов, то речь может идти еще о 100 тыс. кв. м. Требования для площадок под сервисные апартаменты достаточно жесткие: районы, максимально приближенные к центру, т.е. месту работы будущих резидентов. Еще вариант – локация в спальном районе в формате две минуты до метро и две минуты до парка. То есть те места, где есть наибольший спрос на аренду, а значит максимальные ставки, а значит быстрая окупаемость.

Сейчас мы склоняемся к тому, чтобы управлять самостоятельно такой недвижимостью. У нас уже есть команда департамента коммерческой недвижимости, которая наполняет сейчас офисные и торговые центры, ведет переговоры с арендаторами и управляет щениями. Мы планируем нарастить штат этого отдела.