Ольга Онищук, руководитель программы "Правовая безопасность собственности" Украинского института будущего, основатель волонтерского проекта "Поверни своє"

(на украинском языке)

"Жила", "житлова", "корисна", "загальна" — такі основні характеристики площі житла використовують не лише у побутовій або професійній лексиці, але і в законодавстві.  Скажімо, один із найдавніших законодавчих актів, який Україні дістався "у спадок" з радянських часів і був прийнятий ще у 1983 році, — Житловий кодекс — оперує терміном "жила" площа, тоді як сучасне  "реєстраційне" законодавство містить фактично два поняття — "житлова" і "загальна" площа нерухомості.

Зазвичай показники щодо метражу житла суттєво відрізняються. Наприклад, стандартна двокімнатна квартира у "панельці", зведеній ще в 90-тих роках минулого століття, може мати такі виміри: загальна площа — близько 60 кв. м., тоді як житлова — лише 29 кв. м. (метраж кімнат). Різниця не лише кількісна — у квадратних метрах, але і, так би мовити, якісна, пов’язана з настанням певних юридичних наслідків. Яких саме — детальніше про це в матеріалі, де зібрано цікаві факти про площу житла, які варто знати↓

ФАКТ 1: РЕЄСТРАЦІЙНИЙ. Для проведення державної реєстрації прав наявність відомостей щодо житлової площі оселі не обов’язкова. 

Цей факт очевидний не для всіх, навіть представників реєстраційної спільноти. Існує усталена думка про те, що для процедури офіціалізації статусу власника житла, яка відбується шляхом внесення даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), обов’язкові обидва параметри — загальна і житлова площа нерухомості.

Зауважу, що реєстратор або нотаріус, який здійснює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, не визначає технічні параметри об’єкта нерухомості (зокрема, щодо загальної і житлової площі), а вносить відповідні відомості до ДРРП на підставі даних, які вже містяться в електронному вигляді — у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) або ж у паперовому — у правовстановлювальному документі або в технічному паспорті, який в окремих випадках може бути невід’ємною частиною документа, що підтверджує право власності (наприклад, "приватизаційного" свідоцтва).

Згідно з профільним законодавством (положеннями статті 13 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") до відомостей про об’єкт нерухомого майна, що вносяться до ДРРП, серед іншого належить цитую "загальна та (за наявності) житлова площа приміщень об’єкта".  Із загальною площею все зрозуміло — це обов’язковий параметр, тоді як умовність законодавчого формулювання щодо житлової (припис "та (за наявності) житлова") призводить до різнотлумачення.

Хтось вважає, що відповідне застереження зроблено через те, що у вказаній нормі мовиться про всі об’єкти, тож, зрозуміло, що житлової площі в окремих типах нерухомості (гаражний бокс, паркомісце тощо) не може бути в принципі. Якщо ж йдеться про приміщення, які віднесені до категорії житлових, то житлова площа має обов’язково зазначатися у ДРРП. Інші — навпаки стверджують, що умовність формулювання стосується саме наявності відповідної технічної характеристики в об’єкта, підтвердженої даними з ЄДЕССБ або паперовими носіями: якщо даних щодо житлової площі об’єкта немає, реєстрація проводиться без них. 

Думка останніх була підкріплена відповідним роз’ясненням Міністерства юстиції України, наданим в контексті застосування пункту 58 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Позиція профільного міністерства однозначна: незалежно від функціонального призначення закінченого будівництвом об’єкта житлова площа приміщень об’єкта зазначається виключно у разі наявності відповідних відомостей в ЄДЕССБ чи в документах, поданих для державної реєстрації прав!

Вказане роз’яснення вже активно застосовується у практиці адміністративного оскарження реєстраційних дій. Так, в одному зі "свіжих" висновків Колегії з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) вказується, що відсутність інформації щодо житлової площі у правовстановлювальному документі, поданому для проведення державної реєстрації  речових прав на нерухоме майно,  не може бути підставою для відмови в державній реєстрації!

Тож, факт, що для проведення державної реєстрації прав наявність відомостей щодо житлової площі оселі не обов’язкова, залишається фактом!

ФАКТ 2: КОМПЕНСАЦІЙНИЙ. Для визначення суми компенсації за знищене під час війни житло враховується загальна площа, а не житлова. 

Загальна площа знищеної квартири або приватного будинку — це один із ключових показників, на який зважають місцеві компенсаційні комісії при визначенні суми коштів, які будуть надані (у вигляді житлового сертифікату чи іншого виду компенсації — грошей на будівництво будинку на власній земельній ділянці) постраждалій особі в межах державної програми "єВідновлення".   Такий показник має певне вікно можливостей з огляду на встановлені ліміти для площі знищених осель: не більше 150 кв. м. для квартир та не більше 200 кв.м. для приватних будинків.

Компенсаційна калькуляція здійснюється за двома різними формулами залежно від типу зруйнованої нерухомості (це квартира або приватний будинок). Кожна формула складається з декількох компонентів: як сталих, так і змінних величин. Просто і швидко, буквально за кілька кліків, розрахувати суму майбутньої компенсації, нагадаю, можна за допомого спеціального інструмента — компенсаційного онлайн-калькулятора.

Зверну увагу на ще один важливий нюанс: відомості щодо площі зруйнованого житла компенсаційні комісії отримують з ДРРП! І на цьому етапі, як показує практика, на жаль, трапляються ляпсуси. Відомі випадки, коли допускалися помилки при внесенні відомостей щодо права власності на вже знищений об’єкт до ДРРП (реєстратор сплутав загальну площу об’єкта з житловою або вніс некоректні занижені показники зі старого техпаспорта). Причому помилку (невідповідність загальній площі об’єкта, зазначеній у ДРРП, реальній площі) не завжди можуть виявити члени компенсаційної комісії на етапі обстеження житла, особливо, коли йдеться про квартири у багатоквартирних будинках. Є реальний кейс, коли власнику зруйнованої нерухомості був виданий житловий сертифікат, номінал якого був суттєво занижений через наявність некоректних даних щодо загальної площі у ДРРП. У цьому випадку чи не єдиний шлях для постраждалого — звертатися до суду.

ФАКТ 3. ПОДАТКОВИЙ. Загальна площа житла є базою оподаткування для податку на нерухомість.

Податок на нерухомість або так званий податок на "зайві" квадратні метри стягується з огляду на загальну площу об’єкта житлової нерухомості, в тому числі його часток.

За загальним правилом (для певних категорій власників та окремих типів об’єктів  існує низка пільг), оподаткуванню підлягають↓

• квартира/квартири (незалежно від їх кількості) понад 60 кв.м.;
• житловий будинок/будинки (незалежно від їх кількості) більше 120 кв.м;
• різні типи об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх частки (у разі одночасного перебування у власності квартир та будинків, включно з частками) — загальною площею більш як 180 кв. метрів.

Простими словами, власникам житла, загальна площа якого підпадає під вказані параметри, раз на рік доведеться сплачувати податок на нерухомість: відповідне податкове повідомлення-рішення зазвичай надходить до електронного кабінету платника податків.

Джерелом інформації для обчислення контролюючим органом бази оподаткування об’єктів житлової нерухомості також є відомості ДРРП.

ФАКТ 4: СОЦІАЛЬНИЙ. Житлова субсидія надається з огляду на загальну площу оселі.

У процедурі надання адресної соціальної допомоги особам, які не можуть самостійно сплачувати житлово-комунальні послуги, так званої житлової субсидії, береться до уваги не лише фактор матеріальної спроможності родини або фінансові статки конкретного її члена, але і житловий простір сім’ї  — загальна площа оселі, в якій вона мешкає.

Так, субсидія не призначається, якщо загальна площа житлового приміщення перевищує 130 кв. м. для квартир у багатоквартирному будинку, 230 кв. м. — для приватних будинків. Також встановлена соціальна норма житла для надання житлової субсидії на одну особу —  48,87 кв. м. (13,65 кв. м. загальної площі на одну особу та додатково 35,22 кв. м на домогосподарство), але не більше наявної площі житла.