Планирование использования земель: отход от целевого использования земель

Эллина Юрченко, координатор земельного комитета Ассоциации "Украинский клуб аграрного бизнеса"

В Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект по планированию использования земель (реестр. № 2280 от 7.10.2019), который уже принят в 1-м чтении, и готовится ко второму чтению.     

Осуществляется отход от советских принципов использования земель в пределах категории по целевому назначению и виду целевого назначения земель. Вместо этого вводятся зонирования территорий (зонинг), соответственно будут устанавливаться функциональные зоны - часть территории территориальной общины, для которой определен набор допустимых видов целевого назначения земельных участков и в соответствии с законодательство установлены ограничения в использовании земли в сфере застройки. В рамках видов функционального назначения территории будут устанавливаться категории земель и виды целевого назначения. В свою очередь вид функционального назначения территории будет определяться в комплексном плане населенного пункта. Классификаторы видов целевого назначения земли, видов функционального назначения территорий, правила их применения и соотношение между ними разрабатывает Минрегион и должен принять Кабмин. Пока неизвестно как будут соотноситься виды функционального назначения и категории земель.

Важным для землевладельцев и землепользователей является то, что изменение функционального назначения территории не влечет за собой прекращение права собственности или права пользования земельным участком и не влечет обязательности изменения вида его целевого назначения. Застройка земельного участка осуществляется в пределах ее целевого назначения. А уже при смене собственника земельного участка нужно изменить целевое назначение соответствии с функциональным назначением.

Также нововведения в процедуре изменения целевого назначения земельного участка. Она будет происходить с момента внесения сведений в ГЗК. Кроме того, установление целевого назначения теперь не нуждается в: разработке документации по землеустройству; согласовании с органами местного самоуправления и органами исполнительной власти. В то же время, потери с/х производства при изменении целевого назначения земельных участков с/х назначения на другую категорию составлять 30% между НДО земельного участка и после изменения его целевого назначения. Если целевое назначение земельного участка с/х назначения будет меняться на лесохозяйственное назначения, природно-заповедный фонд, историко-культурное назначение, то субъекты освобождаются от уплаты потерь с/х производства.

Законопроект №2280 предусматривает ряд изменений относительно земель водного фона, жилой и общественной застройки. Так, границы водоохранных зон, прибрежных защитных полос, пляжных зон будут указаны в документации по землеустройству, будут помечаться органами исполнительной власти и органами местного самоуправления на территории информационными знаками. Сведения о границах будут вноситься в ГЗК как сведения об ограничении в использовании земель. Относительно земель жилой и общественной застройки - с принятием законопроекта №2280 они смогут находиться и за пределами населенных пунктов.

Ряд значительных изменений вносится в сфере землеустройства, что в свою очередь теперь затрагивает и с/х земли. Главным градостроительным документом будет комплексный план пространственного развития территорий территориальной общины. Он будет разрабатываться на всю территорию территориальной общины или объединенной территориальной общины и не будет разрабатываться в случае, если территориальная община включает только территорию населенного пункта. Целью разработки комплексного плана является целостное пространственное развитие населенных пунктов и территорий общины за пределами населенных пунктов, обеспечения устойчивого развития территориальной общины с соблюдением принципа сбалансированности государственных, общественных и частных интересов. Комплексный план должны соблюдать субъекты градостроительной деятельности, в частности учитывать ограничения использования земель в сфере застройки в отношении:

- предельной допустимости высотности зданий;

- максимальной допустимой плотности населения в пределах жилой застройки соответствующей жилищной единицы;

- минимально допустимого расстояния от объекта до красной линии.

Комплексный план пространственного развития территорий территориальной общины включает:

1) генеральный план населенного пункта (административного центра);

2) генеральные планы населенных пунктов и детальные планы территории в пределах территории территориальной общины, утвержденные до принятия комплексного плана;

3) генеральные планы населенных пунктов в пределах территории территориальной общины, необходимость разработки которых установлена ​​решением об утверждении комплексного плана;

4) планировочные решения генеральных планов других населенных пунктов и детальных планов территорий в пределах территории территориальной общины;

5) детальные планы территории в пределах территории территориальной общины;

6) границы функциональных зон всей территории территориальной общины с требованиями к застройке и ландшафтной организации таких зон;

7) историко-архитектурные опорные планы исторических ареалов населенных пунктов.

Финансирование работ по планированию территорий АР Крым, областей, районов, территорий территориальных общин будет осуществляться за счет средств соответствующих местных бюджетов, средств международной технической и/или финансовой помощи, в том числе в виде грантов. По расчетам экспертов, разработка комплексного плана территории ОТГ будет стоить в 10 раз меньше чем разработка генеральных планов каждого отдельного населенного пункта.

Неоднозначными положениями законопроекту №2280, которые составляют значительные риски для землепользователей, есть новые положения о принудительном отчуждении земельных участков по мотивам общественной необходимости. В частности сведения о границах территорий, в отношении которых может осуществляться принудительное отчуждение земельных участков по мотивам общественной необходимости, будут указаны в комплексных планах пространственного развития территории территориальных общин, генеральных планах населенных пунктов, детальных планах территории. Срок таких ограничений не может превышать 10 лет, сведения о таких пределах и ограничениях вносятся в ГЗК. В рамках таких территорий:

- заключение договоров пользования земельными участками государственной и коммунальной собственности может осуществляться только в случае включения в такие договоры условий об обязательности их расторжения в одностороннем порядке по решению собственника земельного участка в случае необходимости использования земельного участка для размещения указанных объектов без возмещения землепользователю убытков, причиненных таким расторжением, а также без возмещения ему стоимости улучшений земельного участка;

- восстановление (продолжение действия) договоров пользования земельными участками государственной и коммунальной собственности может осуществляться только в случае включения в такие договоры условий указанных в предыдущем абзаце.

По нашему убеждению, такие нормы о расторжении договоров пользования земельными участками в одностороннем порядке по инициативе собственника земельного участка без компенсации убытков землепользователю, являются несправедливыми и требуют учета интересов не только общественной необходимости, но и землепользователей. Несмотря на это, нужно установить нормы относительно заблаговременного предупреждения землепользователя о расторжении договора не менее чем за 1 год и предусмотреть возмещения убытков, возможность собрать урожай. В случае, если это касается с/х земель, то убытками для землепользователей могут быть затраты на возделывание с/х угодий, затраты на удобрения, посадочный материал, средства защиты растений, стоимость с/х работ, стоимость несобранного урожая и тому подобное.

В общем, законопроект № 2280 имеет положительные черты относительно реформирования земельных отношений и разработки комплексных планов пространственного развития общин, который будет включающий землеустроительные и градостроительные аспекты. Кроме того, он будет способствовать рациональному использованию земель, уменьшит коррупционные риски при изменении целевого использования земель и их нецелевом использовании. Однако требуют ясности предлагаемые виды функционального назначения территорий и их соотношение с категориями земель и их целевому назначению.