Можно ли преодолеть мошенничество на рынке недвижимости?

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины

 

На XXV Международной конференции “Рынок недвижимости: передовая практика” особое внимание риелторского сообщества было уделено вопросам предотвращения и противодействия мошенническим схемам на вторичном рынке недвижимости. На самом деле, эта проблема была и будет всегда. Однако существуют ли механизмы, которые уничтожат мошенничество, как болезнь?

Зачем риелторы?

Случаи мошенничества на вторичном рынке недвижимости Украины составляют не более 2-3% от общего количества проведенных операций. И более 90% из них приходится на сегмент аренды жилья. Еще одна интересная цифра: более 98% случаев мошенничества происходит без участия риелторов. Конечно, случаются исключения, когда низкая подготовка человека, почему-то считающего себя риелтором, косвенно становится причиной совершения преступления.

Однако подавляющее большинство преступлений происходит из-за низкой осведомленности граждан о существующих мошеннических схемах, из-за отказа от услуг профессиональных специалистов по недвижимости.

Конечно, обращение к сертифицированному специалисту - это не обязанность гражданина, который, например, хочет приобрести квартиру. Однако риелтор - это не просто специалист, стремящийся получить прибыль, на него возложены слишком широкие функции - от поиска объекта, профессиональных юридических и инвестиционных консультаций, до фактической проверки не только объекта недвижимости, но и лиц, пытающихся осуществить ту или другую операцию на рынке.

 

Основные преступные схемы

Безусловно, осведомленность в мошеннических схемах поможет гражданам избежать их, уберечься от финансовых и моральных потерь. Сейчас можно выделить несколько основных мошеннических схем при покупке квартиры. 

Среди них: 1) слишком низкая стоимость объекта недвижимости (на 30% и более), 2) сделки по поддельной доверенности, 3) подделка паспортов собственников жилья, 4) поддельные судебные решения о признании права собственности на объект недвижимого имущества, 5 ) спешная продажа: попытка избежать более глубоких проверок правоустанавливающих документов.

А основными мошенническими схемами при аренде жилья являются: 1) относительно небольшие суммы арендных платежей, 2) краткосрочность сделок, 3) незначительные временные затраты для сдачи объекта в аренду, 4) отсутствие правоустанавливающих документов на объект у псевдособственников и т. п.

Кроме того очень часто мошенники используют подставных лиц, которые проживают далеко за пределами региона, где находится недвижимость, например, в небольших населенных пунктах и ​​селах.

По моему мнению, чтобы избежать попадания в “лапы” преступников, граждане, как минимум, должны быть специалистами в ряде юридических вопросов или же обратиться к профессиональным (сертифицированным) риелторам, которые предоставят необходимые консультации, помогут сориентироваться, на что именно обратить внимание при выборе объекта недвижимости.

 

Мошенничество “в законе”

Конечно, до сих пор в обществе продолжаются споры о том, нужен ли риелтор и каким он должен быть. Ведь у рынка риелторских услуг до сих пор нет законодательного “фона”. Однако внесенный на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроект “О риэлторской деятельности” №3618 не только не избавляет рынок от существующих проблем, но и имеет признаки рейдерства, когда всех риелторов пытаются загнать в “конюшню” новой непонятной организации. И лоббисты этого законопроекта очень удачно используют каждый резонансный случай мошенничества, как напоминание, что “рынку необходим контроль”, что “на рынке царит хаос”.

На самом деле случаи мошенничества отнюдь не свидетельствуют о дикости украинского рынка риелторских услуг. Наоборот: за последние 3-5 лет количество преступлений на вторичном рынке, в зависимости от региона страны, уменьшилась в среднем на 30-35%. И по всем признакам такая тенденция сохранится по крайней мере ближайшие 2-3 года.

Замечу: приведенные данные не являются следствием законодательного регулирования, а свидетельствуют о процессе саморегулирования рынка.

Во-первых, на рынке уже несколько лет продолжается “естественной отбор” - все больше граждан, занимающихся предоставлением риелторских услуг, стремятся получить профессиональный сертификат, который подтвердит уровень и подготовку специалиста, ответственность риелторского сообщества, выдавшей этот документ и тому подобное.

Во-вторых, медленно, но растет осведомленность граждан о возможных преступных схемах на рынке. Количество лиц, способных на неоправданный риск, сокращается из года в год.

В-третьих, профессиональные риелторы выходят “на свет”, они заинтересованы в прозрачной деятельности с соблюдением всех норм действующего законодательства.

В-четвертых, риелторские сообщества “вычищают” свои ряды от сомнительных лиц, от непрофессионалов, ведь репутационные риски слишком велики.

В-пятых, профессиональные сообщества, в том числе АСНУ, уже сейчас участвуют в разработке принципиально нового законопроекта, направленного на установление четких квалификационных требований к риелторам от профильного обучения до административной ответственности за некачественные услуги или профессиональную небрежность с лишением права ведения риелторской деятельности, а также уголовной ответственности за доказанное участие в преступных схемах.

 

По всем признакам к концу 2021 количество случаев мошенничества на вторичном рынке недвижимости вряд ли превысит 1% от общего объема проводимых операций. К тому же, каждый год на 15% увеличивается количество сделок, проведенных именно с привлечением профессиональных риелторов. У каждого из нас есть выбор, но его последствия, какими бы они ни были, тоже есть лично “нашими”.