Как с минимальными потерями пройти наступающую зиму торговым центрам Украины

Сергей Хоменко, руководитель Департамента развития проектов компании UTG

 

Резкое похолодание в первые дни сентября напомнило в очередной раз о приближении зимы и связанных с этим проблемах обеспечения торговых центров коммунальными услугами. Война и мировая политическая ситуация оказали существенное влияние на наличие и цену энергоносителей. Большинство прифронтовых регионов страны вообще остались без инфраструктуры газа, отопления и электроэнергии. А в более спокойных регионах Украины мы также можем ожидать ракетных ударов по тепло- и энергогенерирующим предприятиям. В таких тяжелых условиях каждое коммерческое предприятие должно моделировать разные варианты получения энергоресурсов и экономии коммунальных расходов.

Те объекты, которые имеют несколько взаимозаменяемых или дополняющих источников энергоснабжения, находятся в более выигрышной ситуации, чем те, которые рассчитывают только на один источник. Они имеют возможность замены одного источника другим в случае перебоев с снабжением отдельных коммунальных услуг. До начала горячей фазы войны ряд объектов коммерческой недвижимости экспериментировали с альтернативными источниками энергоснабжения, такими как солнечная энергия, тепловые насосы, твердотопливные котлы и другим оборудованием. Но, как показала практика, такие альтернативные источники не могут обеспечить в полном объеме мощности объекта и стабильность энергоснабжения. Также долгосрочная окупаемость оборудования и сопутствующие проблемы его эксплуатации не слишком поощряют использовать такие альтернативные источники. Таким образом, всем приходится рассчитывать в основном лишь на стабильность обеспечения традиционными коммунальными услугами. Некоторые торговые центры, системы отопления которых были построены для использования газа в качестве энергоносителя, уже сейчас переделывают оборудование с возможностью альтернативного потребления электричества.

Кроме возможной нестабильности поставок коммунальных услуг, существенным вызовом является безудержное повышение их стоимости. Например, мировую цену на газ лихорадит все последние месяцы, а цена электроэнергии на внутреннем рынке с начала войны выросла более чем в полтора раза.

Соответственно, каждый торговый центр ищет пути оптимизации своих расходов. Среди распространенных методов экономии – датчики включения/выключения света в санузлах, датчики подачи воды в сантехническом оборудовании, бойлеры с таймерами, эскалаторы с датчиками движения, включение внешнего освещения с помощью датчика освещенности или таймера и другие автоматические системы. Но возможностью автоматического включения каждой системы по отдельному графику или регламенту сейчас уже никого не удивишь. Объекты с более современным оборудованием и системами диспетчеризации имеют возможность индивидуальной настройки энергопотребляющего оборудования по каждому помещению арендатора и по разным секторам общих зон. Это позволяет использовать индивидуальные графики включения температурных режимов и мощности и секторов воздухообмена. Более того, наличие такого оборудования позволяет аргументированно переводить часть общих затрат объекта в индивидуальные расходы арендатора. В этом случае арендатор становится лично заинтересованным в экономии расходов и приобщается к регулярному планированию экономии расходов, а также более тщательно контролирует действия своего персонала на арендуемой площади. Таким образом, личные коммунальные расходы владельца торгового центра можно максимально приблизить к нулю. Но такая возможность улучшить финансовую ситуацию есть только в торговых центрах с небольшой вакантностью арендаторов. В других случаях основную часть коммунальных расходов будет нести сам владелец торгового центра. Таким образом, в эти трудные времена владельцу торгового центра лучше взять арендатора с минимальной арендной платой, но, чтобы тот компенсировал коммунальные расходы, чем самостоятельно нести финансовое бремя расходов.

Также перед началом холодного сезона нужно проверить герметичность тамбуров входных групп и регламент использования арендаторами загрузочных зон, достаточность мощности тепловых завес, настройку ширины раздвижения входной двери и дистанцию ​​их срабатывания. С помощью специального оборудования нужно проверить теплоизоляцию строения и герметичность стыков и швов.

Дополнительную экономию принесет сокращение времени работы объекта, поочередное использование эскалаторов (использовать только для подъема) и/или лифтов, уменьшение освещения и мощности вентиляции в периоды уменьшения трафика посетителей, индивидуальные договоренности с арендаторами о снижении температуры в их помещениях. Важным инструментом экономии есть постоянный контроль использования энергопотребляющего оборудования персоналом и арендаторами. Ряд объектов даже используют специальное программное обеспечение, которое on-line контролирует текущее потребление электроэнергии в каждом секторе, и в случае сверхурочного увеличения лимита использования система выдает сообщение дежурному оператору с указанием сектора, где нужно оперативно выявить проблему и уменьшить расход электроэнергии.

Отдельно следует позаботиться о наличии финансового ресурса для минимизации затрат на электроэнергию. Либерализация рынка электроэнергии позволила выбирать более удобного поставщика энергии и индивидуальный график предоплат по минимальным расценкам за электроэнергию. В то же время, только некоторые торговые центры включили в свои соглашения требования к арендаторам аналогичного предварительного авансирования коммунальных расходов.

Таким образом, есть много инструментов и моделей минимизации затрат с сохранением стабильной поставки коммунальных ресурсов. От комплексности и заранее проведенных мероприятий будет зависеть максимальная экономия затрат на прохождение зимнего периода.