Перспективы инвестирования: классические или гибкие офисы

Назар Бенч,  владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп"

 

Каждый из секторов коммерческой недвижимости по-своему отреагировал на условия, созданные пандемией. Хотя не все участники отложили сделки, на рынке инвестиций преобладает выжидательная позиция. Доля инвестиций, которые были привлечены в коммерческую недвижимость Украины в 2020 году, снизилась по сравнению с 2018-2019 годами, в течение которых вложения составили более 300 млн долл. в год.

Изменились и приоритеты: например, в прошлом году вложения в гостиничную недвижимость были как никогда актуальны. В частности, можно отметить положительное влияние со стороны лоукостеров Ryanair и Wizz Air, которые способствовали туристическому потоку. Ввиду последних событий — стала востребованной складская недвижимость.

В прошлом году рынок торговой и офисной недвижимости отличался активностью. Так, в офисном сегменте ситуация почти стабилизировалась после экономического кризиса 2014-го — объем новых площадей увеличился вдвое.

Инвестиционный климат в стране 

В 2015-2017 гг. Украина достигла значительных результатов в реформировании банковской системы. В 2019-2020 гг. правительство работало над принятием ряда документов для повышения прозрачности и инвестиционной привлекательности строительного рынка. Это отмена паевых взносов, закон о совершенствовании нормирования в строительстве, антирейдерский закон, земельная реформа. На данный момент продолжается реформирование строительной отрасли, включительно с внедрением электронного кабинета застройщика.

Для определения показателя, насколько легко вести бизнес в той или иной стране, чаще всего берут во внимание рейтинг Doing Business. Аналитики рассматривают существующую в стране законодательную базу, которая способствует привлечению инвестиций и развитию бизнеса (или наоборот). В 2020-м Украина существенно поднялась в указанном рейтинге, заняв 64 место из 190.

Так, коммерческая недвижимость, а именно офисный сегмент Украины, может быть интересным для зарубежных инвесторов. В частности, отечественный рынок характеризуется доходностью, наличием перспективных площадей и подходящей по параметрам «цена-качество» квалификации рабочей силы. Однако в сегодняшних реалиях отсутствие прозрачных правил игры в Украине и, как результат, недостаточная защищенность финансовых вложений, становится преградой на пути привлечения инвестиций из-за рубежа. И пока такая тенденция преобладает, инвесторы вкладывают в рынки недвижимости соседних стран.

Отдельно про офисы

Офисный сегмент располагает к инвестированию, так как считается одной из самых перспективных форм для вложений. В целом диапазон окупаемости в секторе составляет от 7 до 10 лет. Например, по нашим подсчетам срок окупаемости БЦ «Майдан Плаза» 8 лет. Показатель зависит от месторасположения, класса объекта и ряда других факторов.

Рынок офисов Украины характеризовался активным развитием проектов последние несколько лет. Предыдущие два года сегмент отмечался ростом арендных ставок и низким уровнем вакантности. Этому способствовал повышенный спрос и недостаток предложения, которые определяли дальнейший интерес инвесторов к данному сектору.

В этом году в эксплуатацию сдано 7 проектов столичной офисной недвижимости. Более того, еще до 20 бизнес-центров планировалось реализовать к концу года. Однако ввод части из них уже можно ожидать в 2021-м. Таким образом, несмотря на коронакризис, объем реализованных офисных площадей в нынешнем году будет не меньшим, чем в 2019-м.

С другой стороны, сегодня прослеживается тенденция к увеличению вакантности. Компании сокращают арендуемые площади, настороженно подходят к подписанию договоров на продолжительный срок (более года). Так, по данным компании CBRE, если в 2018 году показатель был на уровне 4%, то сегодня — порядка 13%. Такая тенденция продлится до стабилизации событий, связанных с пандемией.

В итоге снижение спроса несколько отразилось на ценах. Так, в начале 2020 года 1 м2 в бизнес-центре класса «А» обходился арендаторам около 25-30 долларов в месяц; на конец июня стоимость снизилась до 20-25 долларов за м2, включая эксплуатационные платежи и налог на добавленную стоимость. 

Офисная недвижимость в мире также характеризовалась позитивными показателями до карантина. Так, в некоторых странах Евросоюза уровень инвестирования в сегмент возобновился уже в предпоследнем квартале 2020 года. Однако все может измениться в зависимости от дальнейшего развития ситуации. С экономикой будет коррелировать и количество привлеченных инвестиций. А пока направление по оптимизации расходов арендаторами продолжается. 

Спрос на гибкие офисы

Гибкие офисы с возможностью краткосрочной аренды стали своеобразной альтернативой классическим офисам. Последние обычно сдаются большими площадями, что релевантно для крупных компаний. Но и такие арендаторы для оптимизации расходов могут использовать коворкинги, например, подбирая помещение для некоторых департаментов.

Сегодня в Украине спрос на гибкие офисы продолжает набирать обороты. По сравнению с прошлым годом, общая площадь коворкингов в Киеве выросла до 40%.

Варианты развития таких проектов — реализация гибких офисов собственно девелопером или кооперация с участниками рынка (предоставление площадей в аренду или слияние) — оценивают в каждой отдельной ситуации. 

Однако грамотно спроектированные и реализованные проекты в любом случае будут пользоваться спросом. А современные энергосберегающие технологии и «зеленое» строительство способствуют сокращению затрат на эксплуатацию здания и могут стать определяющим фактором для привлечения ряда арендаторов. 

Стоит отметить, что коворкинги вряд ли вытеснят классические офисы. Скорее тенденции и форматы пространств будут смешиваться, модифицироваться и тестироваться на «выживаемость». 

Например, в ряде европейских стран во время карантина отмечался спрос на коворкинги в нецентральных районах — часто в пешей доступности от места проживания сотрудников. С развитием рынка такая тенденция может прийти и в Украину. Однако уровень доходности таких проектов требует взвешенного анализа локации, спроса и других факторов. 

Украинский рынок недвижимости имеет все предпосылки для привлечения зарубежных инвестиций. Несмотря на стремление к оптимизации, в офисной недвижимости прослеживается спрос на качественные объекты. Однако для поощрения инвесторов от государства необходимы более активные действия по снижению регулирования бизнеса и обеспечению равных правил для всех компаний, что должно быть поддержано независимой судебной системой.